Immobilier : investir dans une passoire thermique, une opération rentable ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 21 décembre 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le vendredi 22 décembre 2023 10:56 par la Rédaction Meilleurtaux

Depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de mettre en location les logements les plus énergivores. Résultat, de nombreuses passoires thermiques sont bradées sur le marché de l’immobilier. L’occasion, en tant qu’acheteur, de réaliser une bonne affaire ?

Faut-il se lancer dans l'achat d'une passoire énergétique ? De prime abord, la question parait incensée, puisque le gouvernement fait la chasse aux biens les plus mal classés au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Pour rappel, depuis le 1er janvier 2023, les logements classés « G+ » au DPE, soit ceux dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh par m² et par an, ne peuvent plus être proposés à la location. Et dès 2025 et 2028, en vertu de la loi Climat et Résilience, les biens respectivement classés G et F connaîtront le même sort. Un contexte qui, à première vue, ne pousse pas les acheteurs à se ruer sur ce type de biens... à moins d’en tirer un bénéfice.

Un prix d’achat décoté pour les passoires thermiques

En effet, depuis la mise en place de la réglementation, de nombreux propriétaires préfèrent se débarrasser de leur bien, plutôt que de réaliser des travaux pour améliorer leur performance énergétique.

En conséquence, dans certaines régions, de nombreuses passoires thermiques se retrouvent sur le marché à des prix cassés. “Selon les notaires, en 2022, un appartement classé F ou G se vendait par exemple 11% moins cher qu'un logement classé D dans les Hauts-de-France et dans le Grand Est”, rappelle le site d’information MoneyVox. Et “ce phénomène est encore plus important sur les maisons”, ajoute le média. En effet, pour celles classées F ou G au DPE, les décotes peuvent parfois dépasser 20% du prix du bien.

Une potentielle aubaine sous réserve de pouvoir régler le coût des travaux

Vraisemblablement, il s’agit donc d’une aubaine pour les acquéreurs. Notamment ceux qui ont été le plus pénalisés par la forte hausse des taux de crédit amorcée depuis deux ans et qui a fortement réduit fortement leur capacité d'emprunt. Cependant, s’ils se lancent dans un tel investissement, ils doivent être conscients de l’ampleur des travaux à réaliser, et de leur coût.

En effet, selon une étude publiée en avril par Flatlooker, une agence de location et de gestion en ligne, il faut prévoir une enveloppe de plus de 20 000 euros pour faire passer un T1 de 25m2 de la classe G à la classe D au DPE. Et près de 37 000 euros pour faire passer un T3 de 65 m2 d’un DPE F à D.

Si l’enveloppe peut paraître salée, l’investissement peut cependant valoir le coup. “Si l'acheteur a les moyens de les faire [les travaux], soit immédiatement après soit dans un délai assez court, il aura une fiscalité favorable, notamment avec le doublement du déficit foncier”, explique à MoneyVox Henry Buzy-Cazaux, un spécialiste de l'immobilier. Mais attention, il faut que les travaux de rénovation énergétique engagés permettant à un logement de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe énergétique A, B, C ou D.

Enfin, faire l'acquisition d'une passoire thermique peut également donner lieu à des aides gouvernementales. Par exemple, l’éco prêt à taux zéro (éco-PTZ) peut vous aider à acheter un logement ancien en obtenant au maximum 50 000 euros sur 15 ans maximum. A condition de financer des travaux d'économie d'énergie réalisés par un professionnel qualifié.