L’immobilier locatif est plus intéressant à Rouen que dans d’autres villes étudiantes françaises

famille dans un nouvel appartement

Beanstock a évalué les villes étudiantes françaises selon trois critères : le budget minimum, la rentabilité et le potentiel client. Beanstock, la start up de l’investissement locatif en ligne, a relevé les métropoles les plus intéressantes sur le sujet. Avec un retour sur investissement élevé, Rouen et Marseille se départagent les premières places.

Le secteur du logement étudiant peut être rentable même avec un petit budget. Le nombre d’étudiants, le capital minimum et le taux de rentabilité sont les critères à tenir en compte. Pour profiter d’avantages fiscaux, les investisseurs agissent en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP). Un investissement effectué en LMNP est plus intéressant. Déclaré comme BIC (bénéfices industriels et commerciaux), le revenu est assujetti barème de l’impôt progressif. La start up Beanstock a sélectionné les douze villes de l’Hexagone les plus propices à l’investissement locatif. Rouen se trouve en tête, suivi de près par Marseille et Lyon ferme la liste.

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La situation s’améliore pour la capitale

Après les vagues de confinement, Paris redevient une ville sure pour le logement étudiant. La baisse des prix et l’augmentation du rendement en sont les principales raisons. La taxe foncière est aussi plus allégée rapporte Alexandre Fitussi, président et co-fondateur de Beanstock. Il ajoute :

[…] Elle équivaut actuellement à 2 semaines de loyer en moyenne contre 2 mois environ en Province

Alexandre Fitussi

Les surfaces d’habitation sont toutefois plus faibles à Paris (15 m²) qu’en province (20 m²).

Les investisseurs choisissent le statut de LMNP pour augmenter la rentabilité. Il faut remplir trois critères :

  • Être une personne physique ;
  • Aménager les logements proposés ;
  • Percevoir une recette de moins de 23 000 euros.

Alexandre Fitussi indique aussi :

Marseille a le vent en poupe. Il y a un effet Covid indéniable. 25 % des ventes que nous traitons se font à Marseille et environ 40 % à Paris

Alexandre Fitussi

Il précise également que les acheteurs parisiens représentent 95 % des acheteurs. La capitale accueille d’ailleurs le plus grand nombre d’étudiants dans l’Hexagone, environ 450 000 universitaires. Pour y investir dans le logement locatif, il faut débourser 140 000 euros au minimum. La rentabilité attendue est de l’ordre de 4 %. L’acquisition d’un logement à usage d’habitation est par ailleurs éligible au prêt à taux zéro ou ptz.

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Un écart considérable constaté

Voici les trois critères à considérer pour sélectionner les villes étudiantes les plus intéressantes pour le logement locatif :

  • Budget d’investissement minimum ;
  • Part des étudiants par rapport à la population locale ;
  • Rentabilité attendue.

Les frais de dossier, l’ameublement, les travaux supplémentaires et le prélèvement de 7,2 % de Beanstock s’ajoutent au prix d’achat.

Après analyse, Rouen est la ville française la plus épanouissante pour les petits budgets. La somme de 85 000 euros suffit et le retour sur investissement est de 4,5 %. La part étudiante de la métropole est de 45 000 sur les 110 000 habitants. Dijon et Tours proposent également des tarifs intéressants à partir de 95 000 euros. Toutefois, la rentabilité est sensiblement plus faible, respectivement 4,40 % et 4,25 %.

Pour atteindre le même taux de rentabilité qu’à Rouen, il faut se tourner vers Marseille. Le budget de départ pour un studio meublé est de 100 000 euros. La demande a d’ailleurs augmenté par rapport à l’offre, malgré la hausse des prix. La cité phocéenne accueille pas moins de 70 000 étudiants.

La dernière place du top 12 est attribué à Lyon où les loyers sont plus encadrés depuis le début de novembre 2021. Le logement étudiant dans la ville requiert un budget d’au moins 140 000 euros pour un retour sur investissement de 3,45 %.


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