La location de certaines passoires thermiques sera interdite dès 2023

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Les propriétaires bailleurs des habitations les plus énergivores n’ont désormais plus le droit de rehausser leurs loyers. Sur le plan de la rénovation énergétique, il s’agit de la première contrainte à laquelle ils sont confrontés. À compter du 1er janvier 2023, une règle encore plus sévère s’appliquera à certains d’entre eux.

Le temps joue contre les propriétaires de passoires thermiques. À partir du début de l’année prochaine, les pires d’entre ces logements seront interdits de location. Cette mesure concernera les habitations affichant une consommation annuelle d’énergie supérieure à 450 kWh par mètre carré. Quelque 140 000 biens étiquetés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont visés. Ce chiffre est tiré des dernières données du ministère de la transition écologique. D’après ces informations, il s’agit surtout de maisons individuelles utilisant un système de chauffage au fioul et localisées en Île-de-France. Pour les bailleurs de ces logements, deux solutions sont envisageables : vendre leur bien ou le rénover.

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La portée de l’interdiction s’étendra au fil des ans

Le dernier bilan de l’Agence nationale de l’habitat montre que ces propriétaires ont plutôt choisi la première option. Ils sont tout juste un peu plus de 6 300 à avoir demandé l’aide Ma Prime Rénov’ pour réaliser des travaux.

De leur côté, les agences immobilières observent une augmentation des mises en vente de passoires énergétiques. Une situation qui pourrait profiter aux personnes qui souhaitent effectuer un investissement locatif. À condition bien sûr de bien anticiper les coûts des travaux.

D’après le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), Jean-Marc Torrollion, ces ventes en masse engendrent un véritable risque. Le responsable syndical indique que la location d’un logement constitue certes une opération économique. Elle présente cependant une utilité sur le plan social, souligne-t-il.

Après l’interdiction de location des pires passoires thermiques à partir de 2023 viendra successivement le tour des autres. Le planning fixé par l’Exécutif prévoit que la même règle s’appliquera :

  • À compter du 1er janvier 2025 pour le reste des passoires thermiques catégorisées G ;
  • À partir de 2028 pour les logements classés F ;
  • À l’horizon 2034 pour les biens qualifiés E.

Cette mesure concernera à terme 17 % du parc français d’habitations, pour 5,2 millions de résidences principales.

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Les passoires thermiques sont déjà soumises à un gel de leurs loyers

Jean-Marc Torrollion exprime sa surprise à l’égard de ce calendrier :

Avec la loi Climat et résilience, les locataires peuvent acheter leur logement classé G puis ne faire aucuns travaux de rénovation énergétique. Par contre, le bailleur ne pourra pas les garder comme locataires au-delà de 2025.

Jean-Marc Torrollion

S’il reste encore quelques mois avant les premières interdictions de location de passoires thermiques, leurs prémices s’appliquent déjà. Les bailleurs d’habitations avec un DPE G ou F endurent un gel des loyers depuis le 24 août 2022.

Ce gel touche les baux signés et renouvelés (même par tacite reconduction) depuis cette date. Conformément à la loi Climat et résilience, ils ne peuvent donc plus les faire monter. Cette règle vaut même si l’augmentation est alignée sur l’Indice de référence des loyers (IRL). Ceci dans l’hypothèse de logements localisés dans les secteurs affichant un ratio offre/demande faible, dits tendus.

Concrètement, les propriétaires concernés ne peuvent plus :

  • Effectuer une révision annuelle du loyer en cours de bail ;
  • Solliciter un relèvement de loyer à l’occupant de leur logement ;
  • Réévaluer le loyer entre deux locataires, lors de l’élaboration d’un nouveau bail.

La mesure vise les biens meublés ou vides situés dans n’importe quelle ville française.


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