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Le meublé, un mode de location avantageux pour le bailleur et le locataire

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L’immobilier locatif séduit un nombre croissant de Français. Une étude du réseau Century 21 fait état d’une progression de 19,9 % sur un an de ce type d’investissements au 3e trimestre. Leur part sur l’ensemble des transactions atteint aujourd’hui un record à 27,1 %, contre 14,8 % dix ans plus tôt. Et la location meublée est indéniablement la plus avantageuse.

La praticité contre un loyer plus élevé pour le locataire

La location meublée peut s’adresser à des touristes pour de courts séjours ou à des personnes cherchant une résidence principale, ce qui implique un bail de long terme.

ImportantAvec cette formule, le locataire ne dépense qu’un minimum pour son installation, puisqu’un décret détaille la liste des équipements indispensables à son quotidien que le bailleur doit fournir.

Cette liste varie selon que le bail est antérieur ou postérieur au 1er janvier 2015. Les éléments exigés doivent lui permettre de dormir, de cuisiner, d’effectuer l’entretien de son logement, de ranger ses affaires personnelles. Autre atout de la solution, en cas de déménagement, le locataire évite de payer des milliers d’euros.

Bénéficier de ces commodités augmente néanmoins le prix de la location. Par rapport à un appartement ou une maison vide, le loyer est supérieur de 5 % à 20 % en moyenne.

Pour tirer le maximum de l’investissement, le bailleur doit choisir un logement bien situé et de qualité.

Une forte demande, une rentabilité supérieure, mais un risque de vacance

La location meublée attire un public très varié, notamment les étudiants et les professionnels en déplacement. Avant de se lancer, il est indispensable de vérifier la demande pour ce type de logement dans la ville ciblée. En outre, le rendement d’un investissement locatif dans un meublé est nettement supérieur à celui d’une location nue, puisque les loyers moyens sont plus élevés.

ImportantUn contrat de bail pour un bien meublé en résidence principale n’est conclu que pour un an reconductible tacitement, avec dépôt de garantie équivalant à deux mois de loyer. En comparaison, le bail d’un logement vide est signé pour 3 ans avec un mois de dépôt.

La location meublée présente néanmoins deux inconvénients :

  • le coût de remplacement régulier du mobilier et des équipements afin que les locataires disposent en permanence de biens en bon état ;
  • la rotation fréquente, avec un risque de vacance, synonyme de manque à gagner.

Une fiscalité allégée, un autre avantage du meublé pour le bailleur

Aux loyers plus intéressants s’ajoutent des règles fiscales plus souples pour les loueurs de meubles.

En effet, si les recettes annuelles n’excèdent pas 70 000 euros, seuls 50 % sont imposables grâce à l’abattement forfaitaire prévu par le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour les loueurs en meublé non professionnels.

Si les sommes perçues dépassent ce seuil, le régime du BIC au réel s’applique. Le bailleur peut déduire des bénéfices de même nature les loyers, les intérêts du crédit ainsi que les frais et charges de l’investissement. Cette déduction peut se faire sur les dix années suivantes.

Dernière option, le bailleur peut devenir un loueur professionnel (LMP) si les revenus annuels générés par cette activité dépassent à la fois le seuil de 23 000 euros et les revenus professionnels du foyer fiscal assujettis à l’IR. Le montant réel des charges est alors déductible du loyer encaissé. S’il est supérieur aux recettes, ce « déficit » peut être imputé sur le revenu des six prochaines années.

 

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