La baisse du rendement des investissements locatifs

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 8 février 2018 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le jeudi 8 février 2018 12:19 par la Rédaction Meilleurtaux

Une récente étude révèle que 13 % des ménages envisagent un investissement immobilier cette année (+6 % par rapport à 2017). Les Franciliens sont plus nombreux que les provinciaux à se dire intéressés (17 % contre 12 %). La rentabilité d’une telle opération risque toutefois de diminuer en 2018 à cause de la flambée des prix, des nouvelles règles fiscales et des loyers en berne.

Effet du recentrage du dispositif Pinel

Alors que l’inflation plafonnait à 1,1 % en fin 2017, les loyers ont baissé de 0,1 %. Depuis le 1er janvier, sous l’effet du recentrage du dispositif Pinel sur les 3 zones les plus tendues (A, A bis, B1), les rendements annuels des programmes de qualité bénéficiant d’un bon emplacement sont tombés à 3,20 à 3,70 %.

L’épargnant désireux de réaliser un investissement locatif dans ces zones doit cependant se méfier d’une offre trop importante de biens neufs à louer au même moment, car elle peut tirer les loyers de marché vers le bas.

Hausse de la pression fiscale

La fiscalité pèse également sur les rendements. Outre la hausse de 1,7 % des prélèvements sociaux, à 17,2 % depuis le début de l’année, les revenus fonciers sont exclus du champ d’application de la « flat tax » à 12,8 %.

L’immobilier étant toujours taxé imposé sur la base de la tranche marginale d’imposition sur le revenu du bailleur, en intégrant les charges sociales, les contribuables les plus fortement imposés se retrouvent avec un taux de 62,2 %.

Important Il faut y ajouter les impôts locaux qui, selon les secteurs, contribuent à réduire le rendement de ce type de placement.

En effet, privées des subventions de l’État et avec le dégrèvement progressif de la taxe d’habitation, les collectivités pourraient augmenter la taxe foncière afin de compenser le manque à gagner.

Il convient par conséquent d’intégrer cette variable dans le calcul du coût de l’opération.

En outre, avant l’application du prélèvement à la source (PAS) en 2019, une année fiscale « blanche » est prévue. La taxation ne concernera que les revenus exceptionnels, les revenus 2018 récurrents étant annulés par un crédit d’impôt modernisation recouvrement (CIMR).

Or, s’agissant des revenus fonciers, plusieurs types de revenus sont catégorisés comme « exceptionnels » : les aides reçues de l’Agence nationale de l’habitat, les loyers payés par anticipation ainsi que tout arriéré de loyer des années précédentes, ou encore des loyers couvrant une période de location supérieure à 12 mois.

Conditions de crédit favorables

Les taux d’intérêt se stabilisent à des niveaux faibles, qui avantagent tout particulièrement les meilleurs profils d’emprunteurs. Pour les autres, les taux moyens se situent à 1,40 % sur 15 ans, 1,62 % sur 20 ans et 1,85 % sur 25 ans.

Jusqu’au début du printemps, une éventuelle remontée ne devrait pas dépasser 20 centimes, mais le flou demeure quant au reste de l’année. Les candidats à l’accession à la propriété ont donc intérêt à se lancer rapidement pour profiter de ces conditions encore favorables.

Et cela dans un contexte de recul du pouvoir d’achat immobilier des Français du fait de la hausse des prix combinée à l’arrêt du repli des taux (-5 m2 en 2017).

Important Après cinq années de progression contenue, la tendance commence donc à s’inverser et le mouvement risque de perdurer.