Peu d'obstacles s'annoncent pour l'investissement immobilier locatif en 2018

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 22 février 2018 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le jeudi 22 février 2018 11:00 par la Rédaction Meilleurtaux

Pour l’immobilier, l’année 2018 vient-elle réellement avec un paquet de mauvaises nouvelles comme beaucoup le pensent ? À regarder de plus près, il n’en est rien du tout. Pinel, PTZ, IFI ou hausse de la CSG, les fondamentaux de l’investissement immobilier sont toujours d’actualité, et continuent d’offrir des opportunités aux investisseurs.

Pas de changement significatif

Au vu du rendement que la pierre peut générer dès les premières années, l’investissement immobilier locatif demeure une valeur sûre pour placer ses épargnes. Par rapport aux produits d’assurance vie et aux autres formes de placement, l’immobilier présente une plus-value attractive. Raison pour laquelle 92% des Français estiment qu’être propriétaire d’un bien immobilier est une chose positive.

Important L'impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui se substitue à l’ISF, figure parmi les dispositifs qui inquiètent les investisseurs immobiliers.

Cette mesure touche principalement les contribuables dont la valeur des patrimoines dépasse les 1,3 million d’euros. En la matière, rien ne change pour ceux qui étaient déjà soumis au paiement de l’ISF.

Par ailleurs, le dispositif ne s’applique pas aux biens immobiliers meublés destinés à une activité professionnelle. Au final, la mesure n’engendre pas de changement significatif. Elle est considérée à tort comme un obstacle pour l’investissement locatif.

Malgré les différentes réformes pour rendre l’investissement locatif moins attractif, ce marché demeure très dynamique. La preuve : le volume de transactions immobilières a atteint des records en 2017, marquant une hausse de 15,5% sur un an.

La rentabilité des investissements s’est vue accentuée par le niveau historiquement bas des taux de crédit. D’autre part, la prolongation des différents programmes d’aides comme la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard, ou encore le PTZ rassure les investisseurs, qui voient dans la pierre un placement sûr.

Autre « bête noire » qui inquiète les investisseurs : la hausse du CSG. Depuis le 1er janvier 2018, le taux applicable est passé de 15,5 % à 17,2 %. Cette augmentation se ressent sur le résultat foncier des investisseurs bailleurs.

Ainsi, il faut adopter la bonne stratégie fiscale pour en atténuer les impacts. Le montant à payer sera par exemple moindre sous le régime meublé « Loueur en meublé non professionnel » (LMNP).

En effet, dans la plupart des cas, ce régime permet de s’exonérer de prélèvements sociaux et d’impôt foncier sur les premières années.

La colocation : un bon plan

Très populaires outre-Atlantique, la colocation se développe en France. Apprécié par les étudiants, le phénomène ne cesse de progresser et séduit dorénavant toutes les catégories de la population (jeunes actifs, retraités, couples…).

Pour cause, la colocation présente plusieurs avantages : logements plus spacieux, mieux situés et bien équipés, loyers abordables, mutualisation des charges et des tâches quotidiennes. Cette formule a tout pour plaire. D’ailleurs, elle ne séduit pas que les locataires.

Dans les grandes villes comme Toulouse, Lyon, Paris ou Bordeaux, ainsi que les principales villes étudiantes, le prix immobilier s’envole. Difficile donc pour un investisseur d’acquérir un bien à bon prix. Pour ce dernier, la colocation offre un bon compromis. Sous cette formule, il est possible d’obtenir un loyer 1,5 fois plus cher que la normale.

À titre d’illustration, considérons un appartement de 100 m², avec 3 pièces, d’une valeur de 380 000 euros, situé dans la capitale de la Nouvelle-Aquitaine. En le louant à un seul locataire sous le régime du LMNP, avec 5000 euros d’ameublement, le bailleur perçoit un loyer de 1 200 euros/mois. La rentabilité de l’investissement est de 2,4 % nette.

En optant pour une colocation de 3 personnes, le bailleur peut facturer 600 euros à chaque locataire, et ainsi gagner 1 800 euros/mois, soit une rentabilité nette de 4,1 %.