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Comment maximiser la rentabilité d’un investissement locatif ?

Déterminer la rentabilité d'un investissement dans l'immobilier

L’acquisition d’un logement en vue de sa mise en location est un placement doublement avantageux. Non seulement c’est une source de revenus complémentaires non négligeables, supérieurs à ceux d’autres opérations financières, mais l’investisseur se constitue un patrimoine. Malgré les fluctuations du marché, le risque est limité, le prix de l’immobilier tenant compte de l’évolution du pouvoir d’achat.

Un placement au rendement important

L’épargnant désireux d’investir en locatif peut espérer un rendement annuel compris entre 4 à 6 % de la valeur de l’habitat concerné. Font toutefois exception de grandes villes où la rentabilité est bridée par l’envolée des prix et le plafonnement des loyers comme Paris et Lille.

Pour les personnes qui préparent leur retraite et n’envisagent pas d’autre activité rémunératrice, l’immobilier locatif est l’un des moyens les plus simples et les plus efficaces pour percevoir une « rente » sans toucher à leur capital.

Pour autant, les experts déconseillent l’achat immédiat avec paiement au comptant, option peu avantageuse sur le plan fiscal.

En effet, sans la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt, les revenus fonciers sont lourdement imposés en fonction de la tranche marginale d’imposition, sans compter les prélèvements sociaux.

Alternativement, choisir un bien requérant des travaux de rénovation importants permet d’alléger les revenus encaissés du montant des dépenses engagées.

Choisir le bon régime fiscal

Si le total annuel des loyers n’excède pas 15 000 euros, dans le cadre du régime fiscal du micro foncier, le propriétaire du bien bénéficie d’un abattement de 30 % sur le produit de la location. Néanmoins, la déduction des charges réelles étant alors impossible, cette option n’est justifiée qu’en cas d’achat au comptant pour une opération excluant des dépenses importantes.

Les professionnels du secteur recommandent la location en meublé, soumise au régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

L’abattement grimpe ainsi à 50 % ou, en choisissant une imposition au réel, l’investisseur peut faire baisser son niveau imposable et par la même occasion, d’amortir son acquisition.

Il existe une autre formule pour ceux qui ont des objectifs de revenus est à plus long terme : profiter du dispositif Pinel, encore en vigueur jusqu’en fin 2017. Après 9 ans de location ouvrant droit à un taux d’impôt réduit et à une rémunération de 4 % par an, le propriétaire peut continuer à vivre des loyers perçus ou revendre le bien pour placer son capital ailleurs.

Pour un rendement maximal, la clé est de choisir un appartement de qualité bien situé près des commerces et des transports. En outre, pratiquer des loyers raisonnables limite la vacance du logement.

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