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Les frais élevés encourus par le vendeur en cas de résiliation d’une vente en viager

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 18 octobre 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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La vente en viager peut être vraiment profitable pour les deux parties, mais en cas de litige, les frais encourus peuvent être conséquents, même pour le vendeur. C’est ce qui s’est produit pour ce vendeur qui, n’ayant plus reçu la rente promise par l’acquéreur, a intenté une action en justice visant à annuler la vente. Finalement, cette action s’est retournée contre lui.

Remboursement du bouquet initial

Le vendeur en viager, privé de la rente de l’acquéreur, risque de rembourser le bouquet initial, la première somme versée lors de la signature de l’acte.

C’est ce qu’a conclu la Cour de cassation dans son arrêt du 14 septembre 2023 (Cass. Civ 3, 14.9.2023, N 22-13.209), même si le bouquet avait été versé trente ans auparavant, au moment de la signature de l’acte notarié.

Le contrat de vente stipulait qu’en cas de défaut de l’acquéreur, comme le non-paiement des rentes, la vente pouvait être annulée. Dans ce cas, les rentes déjà versées demeuraient acquises au vendeur, constituant ainsi une sanction pour l’acquéreur.

Ce dernier devait également régler les échéances impayées et les indemnités d’occupation jusqu’à son départ, rappelle la Cour d’appel.

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Le vendeur reste lourdement pénalisé

En statuant ainsi, la Cour d’appel a négligé le bouquet, représentant une part substantielle de la valeur du bien, a fait remarquer la Cour de cassation.

Selon elle, la Cour d’appel aurait dû décider soit que le bouquet restait acquis au vendeur en tant que dommages et intérêts dus par l’acquéreur, soit lui ordonner de restituer le bouquet, car la résolution de la vente implique l’annulation de tous les éléments du contrat et oblige à replacer les parties dans leur situation initiale avant la signature du contrat.

ImportantAinsi, l’acquéreur devait rendre la maison, et sauf disposition contraire du contrat, le vendeur devait rembourser le montant perçu. C’était une mauvaise affaire pour ce dernier, car au lieu de parvenir à un accord avec son acquéreur défaillant, il était contraint de rembourser une grande partie du prix du bien, soit près de la moitié dans ce cas.

À l’heure actuelle, l’accès au prêt immobilier est devenu plus difficile et avec la remontée des taux, la capacité d’emprunt des futurs acheteurs s’est fortement réduite. Dans ces conditions, le viager demeure une alternative pertinente, à la fois pour l’acquéreur et pour le vendeur. Cependant, il faut prendre garde aux subtilités que renferme ce type de contrat en cas de litige.

A retenir
  • La vente en viager peut être avantageuse pour les deux parties, mais en cas de litige, les frais encourus peuvent être élevés, notamment pour le vendeur qui risque de devoir rembourser le bouquet initial.
  • Le contrat de vente en viager stipule qu’en cas de défaut de l’acquéreur, comme le non-paiement des rentes, la vente peut être annulée, entraînant le remboursement du bouquet initial au vendeur ainsi que le maintien des rentes acquises.
  • Le vendeur peut être lourdement pénalisé en cas de résiliation de la vente en viager, car il peut être contraint de restituer une partie substantielle de la valeur du bien, représentée par le bouquet initial.

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La rédaction Meilleurtaux


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