Investir dans l’immobilier locatif pour une retraite sereine

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 17 novembre 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le dimanche 19 novembre 2023 11:25 par la Rédaction Meilleurtaux

Considéré à juste titre comme une valeur refuge, l’immobilier demeure une composante essentielle pour assurer une stabilité financière une fois à la retraite. En effet, l’investissement locatif offre une source de revenus réguliers et sécurisés, et peut générer une plus-value à long terme. Cependant, il est important de connaître quelques règles d’or afin d’optimiser les gains et d’éviter les risques.

La location meublée : une valeur sure !

La location meublée présente des perspectives de rentabilité particulièrement intéressantes, avec des rendements pouvant atteindre jusqu’à 6 % par an. Et l’immobilier ancien se révèle généralement plus économique par rapport au neuf, tout en offrant des gains plus attractifs, surtout dans le cas d’un logement nécessitant des travaux.

Bien entendu, louer un bien déjà équipé implique des dépenses supplémentaires liées à l’ameublement (mobilier, literie, etc.) et une rotation plus fréquente des locataires, exigeant ainsi une disponibilité accrue par rapport à une location standard.

Néanmoins, en sélectionnant méticuleusement son bien, le bailleur peut générer des loyers bien au-dessus de la moyenne, procurant un rendement annuel compris entre 4 % et 6 %.

ImportantDe plus, les revenus ne sont pas soumis à l’impôt grâce à la fiscalité avantageuse de la location meublée : elle autorise à amortir chaque année une partie du coût des murs (à hauteur de 3,33 %) et du mobilier (à hauteur de 10 %), en plus des charges et frais déductibles (intérêts du prêt, travaux…).

De ce fait, le propriétaire bénéficie d’une exonération d’impôt sur les loyers pendant plusieurs années consécutives.

L’investissement dans le neuf meublé n’est pas dénué de risques !

L’immobilier neuf meublé peut également présenter des opportunités de rendement attractives (entre 4 % et 5 % par an). Les résidences de services pour seniors ou étudiants constituent une option tout-en-un à considérer.

Le principe consiste à acquérir un studio ou un deux-pièces meublé pour le louer au gestionnaire de la résidence via un bail de 9 à 11 ans (renouvelable). Ce dernier s’engage à verser le loyer convenu, même si le bien demeure vacant. De surcroît, le bailleur récupère la TVA à 20 % sur le prix d’achat.

Cependant, le risque principal réside dans l’incompétence du gestionnaire (certains biens mal positionnés ont été revendus avec des décotes de 20 % à 30 %). Ainsi, il est crucial de sélectionner un gestionnaire expérimenté.

Depuis la disparition du dispositif Censi-Bouvard en 2023, le système d’amortissement demeure une alternative souvent plus performante, permettant de déduire une partie du prix d’acquisition des loyers.

Le dispositif Pinel pour l’immobilier neuf classique

ImportantDans le domaine du neuf non meublé, le dispositif Pinel offre des réductions d’impôts de 10,5 % à 17,5 % en 2023 (de 12 % à 21 % pour les biens dans les quartiers « prioritaires » ou haut de gamme) selon la durée de location (de 6 à 12 ans).

Cependant, il est essentiel de garder à l’esprit que les avantages fiscaux ne garantissent pas un rendement optimal. Pour que cet investissement locatif soit rentable, générant au moins 4 % de rendement annuel, il faudrait que le prix reste raisonnable (pas plus de 30 % au-dessus de l’ancien) afin d’éviter tout risque de revente à perte.