Le marché immobilier grippé par les règles du HCSF

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 16 mai 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le mardi 16 mai 2023 11:00 par la Rédaction Meilleurtaux

Après des années d’effervescence, le marché immobilier connait un net ralentissement. Par rapport à l’année dernière, la production de crédit immobilier a reculé de 40 %, tandis que le volume de transactions dans le neuf a diminué de 24 %. La situation pénalise aussi bien les candidats à l’accession à la propriété que les investisseurs en locatif, ainsi que les secteurs annexes.

Les causes du blocage actuel du marché immobilier

Le blocage du marché est dû en grande partie à la nette remontée des taux, mais également à l’inflation, qui pèse sur le pouvoir d’achat des Français. Mais surtout, les règles en matière d’endettement imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) freinent l’obtention de crédits immobiliers.

Source : Les Echos

En effet, depuis fin 2020, le taux d’effort des emprunteurs ne peut dépasser 35 %. Concrètement, cela signifie que les mensualités de remboursement (incluant l’assurance de prêt) ne doivent pas représenter plus de 35 % des revenus mensuels du foyer. La durée d’emprunt est, quant à elle, limitée à 25 ans pour un logement ancien, et 27 ans si le bien ciblé est neuf. Les banques ne peuvent plus, comme jusqu’à fin 2019, tenir compte des ressources et du reste à vivre du ménage.

Par ailleurs, les exceptions possibles à ces normes ne peuvent représenter plus de 20 % des crédits accordés par trimestre. Enfin, 80 % des dérogations doivent servir à financer l’acquisition d’une résidence principale et 30 % sont réservés aux primo-accédants.

Depuis plus de trois ans, ces règles du HCSF s’appliquent à tous les profils, sans distinction, et sur l’ensemble du territoire. Or, les conditions de marché ont considérablement changé au cours de cette période, notamment concernant les taux d’intérêt. Alors que ceux-ci étaient descendus en dessous de seuils historiques, à moins de 1 % dans de nombreux cas, ils sont repartis à la hausse en raison du changement de politique monétaire de la Banque centrale européenne, qui assure le refinancement des établissements prêteurs.

Des normes strictes qui impactent plusieurs secteurs

Tous ces facteurs combinés ont un impact négatif notable sur le marché. Des dizaines de milliers de Français, qui satisfont aux critères de solvabilité des banques, se retrouvent privés de crédit. Ils sont ainsi dans l’impossibilité de concrétiser leur projet d’achat d’une résidence principale ou de réaliser un investissement dans la pierre.

souligne Guillaume Autier.

La chute de l’activité dans l’immobilier affecte en outre d’autres secteurs :

• la construction,
• la rénovation,
• l’ameublement,
• l’équipement de la maison.

C’est donc une partie importante de l’économie qui est menacée, dans un climat d’incertitude général.

La réforme temporaire du taux d’usure, entrée en vigueur début janvier, a permis aux professionnels de souffler, mais pas suffisamment. Pour rappel, ce taux maximum auquel les banques peuvent prêter est calculé sur une base mensuelle et non plus trimestrielle. L’objectif est d’éviter un trop grand décalage entre des taux nominaux en hausse et des taux plafonds encore bas, décalages qui entraînent un refus de prêt.

La suspension temporaire des règles du HCSF réclamée

Afin de relancer la distribution de crédit, les professionnels réclament une suspension de six mois des règles d’octroi de crédit immobilier du HCSF. Ce moratoire est vu comme un moyen indispensable de booster un secteur économique essentiel et permettre aux Français solvables de réaliser leur projet.

Il reste que le Haut Conseil risque une fois de plus de mettre en avant le risque de surendettement pour justifier sa sévérité. Un argument que réfutent les professionnels, soulignant la régulation stricte des établissements de crédit français. Ils préconisent de laisser le marché fonctionner normalement, en s’appuyant sur l’expertise et la responsabilité de ses acteurs.

Ils rappellent qu’avant le durcissement des règles, les banques géraient parfaitement le risque, pour elles-mêmes comme pour les emprunteurs. Pour preuve, elles n’allaient au-delà du ratio de 33 % d’endettement que pour les clients aisés ou pour les investisseurs en locatif.