Marché de l’immobilier : faut-il investir dans une passoire thermique ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 22 février 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le mercredi 22 février 2023 09:20 par la Rédaction Meilleurtaux

Depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de mettre en location les logements les plus énergivores. Résultat, de nombreuses passoires thermiques se retrouvent sur le marché. Si vous êtes actuellement à la recherche d’un bien à acquérir, ces biens mal classés au DPE pourraient s’avérer rentables.

Acheter une passoire thermique, bonne ou mauvaise idée ? Les interdictions de mise en location frappent déjà certains logements énergivores depuis le 1er janvier 2023 : les biens dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh par m² et par an. Concrètement, pour les propriétaires de ces logements classés « G+ » au diagnostic de performances énergétique (DPE), il est impératif d’effectuer des travaux de rénovation pour continuer à les proposer à la location. Cette obligation va être étendue progressivement aux biens classés G et F, respectivement en 2025 et 2028. Une situation qui conduit de nombreux propriétaires à se débarrasser de leur bien, plutôt que de réaliser les travaux.

Une aubaine pour les primo-accédants

Il pourrait s’agir là d’une véritable aubaine pour plusieurs profils d’acquéreurs. D'après le président du réseau national coopératif immobilier L'Adresse, Brice Cardi, les marges de négociations seraient plus importantes pour les logements classées F ou G au DPE. En effet, les décotes peuvent atteindre jusqu'à 20% du prix du bien tandis que pour les autres biens, elles se situent plutôt entre 5 et 10% en moyenne. « Les acheteurs mettent en avant pour négocier le prix la hausse du coût des matériaux et les délais pour réaliser les travaux », note-t-il.

Par ailleurs, comme l’explique l’Adresse, « dans le contexte actuel, la baisse de la capacité d'emprunt atteint près de 20% par rapport à 2021, avec des taux passés de 1 à 3% en seulement 2 ans ». En effet, le durcissement des conditions d’octroi limitant le taux maximal d’endettement à 35%, combiné à la hausse des taux, a réduit fortement la capacité d'emprunt de certains acquéreurs. Les primo-accédants sont d’ailleurs les plus pénalisés. Il pourrait s’agir pour eux d’une opportunité à saisir.

Des aides accessibles aux primo-accédants et investisseurs

Pour rappel, les passoires thermiques ouvrent droit à plusieurs aides. Si le prêt à taux zéro (PTZ) est reconnu pour permettre aux primo-accédants d’acheter dans le neuf ou de faire construire sous conditions, il est également octroyé en complément pour un logement ancien, avec des travaux d'économie d'énergie ou d'amélioration (modernisation, assainissement ou aménagement de surfaces).

Ainsi, L'Adresse donne l'exemple d'un couple avec deux enfants achetant en 2023 à Rochefort, ville située en zone B2, une maison de 200 000 euros, avec 50 000 euros de travaux de rénovation. Avec un revenu fiscal de référence de 40 000 euros, pour une enveloppe globale de 250 000 euros, le couple peut obtenir une aide de 88 000 euros grâce au PTZ.

Les investisseurs pourraient bien y gagner également en se tournant vers les passoires thermiques. Le réseau rappelle que plusieurs dispositifs existent. C’est le cas par exemple du dispositif Denormandie, qui prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu pour les investisseurs dans l’ancien effectuant des travaux, ou encore du déficit foncier.