Les prix de l'immobilier vont-ils baisser en 2023 ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 28 décembre 2022 .
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Mis à jour : mercredi 28 décembre 2022 11:00

Publié le jeudi 27 octobre 2022 09:11 par la Rédaction Meilleurtaux

En moyenne, sur un an, les prix de l’immobilier en France ont augmenté de 5,6%. Mais la donne pourrait bien évoluer en 2023. Dans certaines grandes villes, les prix pourraient baisser tandis que d’autres verraient leurs prix progresser encore.

Lundi 17 octobre, Le groupe immobilier Aviv et ses filiales Meilleurs Agents et Se Loger en France ont dévoilé son baromètre sur l’état actuel du marché de l'immobilier et ses perspectives. Il en ressort notamment que les prix ont augmenté en moyenne de 5,6% sur un an. Et alors que l’inflation frise les 6%, le contexte actuel va-t-il décourager les acheteurs potentiels ?

D’après Xavier Timbeau, directeur principal à l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE) interrogé par MoneyVox, « les risques de blocage du marché immobilier se situent ailleurs. L'impact de la crise économique et énergétique sur l'immobilier sera minime, comparé à l'effet direct de la hausse des taux de crédit ».

Les taux des crédits devraient se stabiliser dès 2024

Ainsi, la hausse des taux de prêt immobilier, combinée au durcissement des conditions d’octroi par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) et au niveau du taux d’usure - seuil maximal au-dessus duquel une banque ne peut accorder un prêt, sont autant d’éléments susceptibles d’affecter la production de crédits. Selon l'Observatoire Crédit Logement, elle a justement chuté de 32% sur août et septembre par rapport à l’an passé. Par ailleurs, plusieurs professionnels notent un allongement des délais de ventes et une augmentation du nombre de biens qui reviennent sur le marché, à la suite d’un refus de prêt.

Malheureusement, cette situation devrait perdurer encore un moment. Si le taux moyen d'un crédit immobilier sur 20 ans s’établit à 2,30% mi-octobre selon les données collectées par Meilleurtaux, l'Observatoire Crédit Logement CSA a dévoilé ses projections et prévoit que les taux cesseront de grimper en flèche fin 2023 seulement : « Compte tenu des évolutions intervenues durant l'été, le taux moyen attendu est de 1,65% pour 2022, pour s'établir à 2,40% en fin d'année. Il prendrait encore 40 points durant le 1er semestre 2023 (à 2,80% fin juin 2023), pour redescendre lentement à 2,45% fin 2023, niveau auquel il se stabiliserait en 2024. »

Or, bien souvent, l’augmentation des taux va de pair avec la diminution du pouvoir d'achat immobilier des emprunteurs. Et quand bien même ils réussissent à trouver des solutions pour parvenir à leurs fins (acheter un bien moins grand, revoir leurs critères de localisation, emprunter sur une plus longue durée...), cela ne suffit pas toujours selon Xavier Timbeau. Par conséquent, « si les acheteurs se retrouvent bloqués, il va sans doute falloir passer par une correction des prix notable, de l'ordre de 10 à 20% », estime-t-il. Bien entendu, « il faut le temps que le vendeur accepte de baisser son prix. Il y a toujours des acheteurs pressés, ou des acheteurs très aisés, donc cela peut faire illusion pendant quelques trimestres. »

Des transactions qui devraient reculer

Ce phénomène, l'économiste considère qu’il touchera principalement « les marchés qui ont énormément monté ces dernières années, à l'image du centre des grandes villes, où les prix ont atteint des niveaux très élevés. » À l’échelle nationale, le groupe AVIV estime que « dans les 12 mois à venir, la hausse des prix de l'immobilier, certes vouée à ralentir, devrait toutefois se maintenir en France, avec une hausse moyenne anticipée de 3% », mais avec de fortes disparités entre les villes.

Selon le groupe AVIV, le nombre de transactions devrait reculer de 15% en 2023 pour « repasser sous le million de ventes avec 950 000 transactions sur les douze prochains mois ». D’après Xavier Timbeau, ce recul serait dû en partie au fait que « des propriétaires pourraient finalement annuler leur vente car ils ne trouvent pas de biens à acheter. Cela peut aussi en partie calmer un peu le marché. »

Néanmoins, le groupe AVIV constate que le stock de logements en vente sur le marché français a chuté de 40% par rapport à octobre 2018. Un manque de logements disponibles qui fait donc forcément gonfler les prix de manière artificielle. Si ce phénomène était principalement réservé aux zones dites attractives, il l’est de plus en plus dans les villes moyennes où de nombreux particuliers se sont installés depuis la crise sanitaire avec la démocratisation du télétravail notamment.

L'avis Meilleurtaux sur l'évolution des taux immobilier