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Le taux d’usure responsable de nombreux refus bancaires

demande de credit et calculatrice

Avec des taux d’usure de plus en plus bas, la situation se durcit pour les établissements bancaires qui doivent parfois refuser de financer des prêts immobiliers. La réalité sur le terrain devient ainsi de plus en plus difficile pour une certaine catégorie d’emprunteurs.

C’est quoi, le taux d’usure?

Le taux d’usure représente le Taux Annuel Effectif Global maximum auquel peut être consenti un prêt immobilier. Il inclut donc le taux nominal, le taux d’assurance, la garantie et les honoraires, afin de prendre en compte toute la prestation, et de protéger les emprunteurs contre les abus. En effet, le taux d’usure permet de fixer une limite infranchissable pour les taux en cours.

Depuis le 31 décembre 2018, les règles en vigueur sont les suivantes:

  • Prêts immobiliers à taux fixe inférieurs à 10 ans : 2,79%
  • Prêts immobiliers entre 10 et 20 ans : 2,83%
  • Prêts immobiliers de 20 ans et plus : 3,01%
  • Prêts relais : 3,24%
Les taux d’usure sont donc très bas.

Des emprunteurs exclus ou contraints

La difficulté quant à la faiblesse des taux d’usure se retrouve sur le terrain. On constate des refus bancaires, des refus de financer sur des courtes durées et même des refus de petits prêts, qui font que les dossiers de prêt de certains emprunteurs ne peuvent aboutir.

En particulier, ce sont les emprunteurs seniors qui se retrouvent contraints d’emprunter sur des durées plus longues, ou sont alors simplement exclus en raison des taux d’assurance.

La faiblesse du taux d’usure produit de plus en plus d’effets négatifs. Nous observons de plus en plus de refus bancaires, avec des établissements qui refusent de financer des prêts immobiliers sur une courte durée, ou qui refusent simplement les petits prêts. Les seniors sont aussi particulièrement fragilisés, en étant contraints d’emprunter sur des durées plus longues ou exclus en raison du taux d’assurance

décrit Hervé Hatt, président de Meilleurtaux.com

Les prêts aidés, bénéfiques à l’emprunteur, deviennent aussi de véritables casse-têtes. Dans cas, le prêt principal est plus court. Or, le TAEG est calculé sur chaque prêt assuré, et se retrouve donc moins élevé. Ainsi, les exclusions sont de plus en plus fréquentes.

Certaines catégories de prêts sont même supprimées par les banques. C’est ainsi que l’on peut souvent entendre des phrases du type « depuis février, votre banque ne prête plus à moins de 15 ans »…

Cas réels

1er cas : couple marié avec 2 enfants majeurs à charge

  • Propriétaire accédant d’une résidence principale estimée à 200.000€.
  • Prêt regroupement de 175.800€ sur 20 ans : 1immo + 3 prêts conso (2 prêts renouvelables + une petite trésorerie de 3.000€)
  • 2 CDI : revenus nets couple = 4246€
  • Taux endettement avant regroupement de crédit = 39.70%
  • Taux endettement après regroupement de crédit = 25%
  • Reste à vivre après RAC = 3.182€ pour le foyer
  • Economie mensuelle = 622€
  • Excellent ratio d’endettement

Montant d’emprunt trop faible en regroupement, du coup les frais annexes (notaire, assurance…) prennent le dessus sur le TAEG qui arrive à 3,10% avec garantie.

2 ème cas : célibataire sans enfant, 65 ans, retraité

  • Projet achat résidence principale en VEFA
  • Plan de financement suivant :
  • Prêt 12.000 € à 0 % sur 180 mois (prêt à 0 % communauté de communes
  • PTZ 50.800 € à 0 % sur 224 mois
  • Prêt 10.000 € à 0 % sur 120 mois (prêt préférentiel proposé aux primo-accédants en cas d’ouverture de compte auprès de la BPGO)
  • Prêt de 49 466 € à 1,40 % sur 180 mois
  • Assurance emprunteur trouvée en délégation chez CARDIF à 0.4584 % sur Capital initial en tarif standard après étude médicale (très bas)

Malgré cela, taux d’usure dépassé sur prêt principal = refus de la banque

3 ème cas: femme, célibataire, 45 ans, fonctionnaire

  • Taux du crédit sur 23 ans : 1,55%
  • Mais suite de maladie donc taux d’assurance explose (+ de 1%)
  • Faible montant d’emprunt : 60 000€

Constat: Refus de la banque, motif : taux d’usure = double-peine !

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