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Investissement immobilier : la notion de perte « matérialisée »

Perte materialisée investissement immobilier

Un particulier a souhaité se lancer dans un achat immobilier en vue d’un investissement locatif. Son banquier lui a donc suggéré un plan de financement sur 20 ans. 10 ans après la validation du montage, le client constate qu’il court le risque de perdre de l’argent. La responsabilité du banquier peut-elle être mise en cause avant même que l’opération ne soit menée à terme ?

Une mise en cause non fondée

Si le client s’inquiète des risques financiers qu’il pourrait encourir avant même l’échéance de son prêt, il ne peut tenir le banquier pour responsable. En effet, la Cour de cassation, dans un récent arrêt (Cass. Com, 13.2.2019, X 17-14.785), affirme que si l’opération est encore en cours, la perte d’argent reste une éventualité, et de ce fait, elle n’est pas encore effective.

Les conditions dans lesquelles le dossier a été monté lui permettaient d’acquérir son bien à crédit, un prêt qui est en outre remboursable sur la base d’un échéancier très « flexible », puisqu’il ne s’en acquittera qu’une vingtaine d’années plus tard.

De telles largesses lui ont été accordées puisque la validation du crédit était conditionnée à la souscription d'un contrat d'assurance vie sur lequel il devait placer ses économies – et revenus issus de la mise en location du bien – et dont la rentabilité devait couvrir le remboursement conformément à l’échéance prévue.

La perte d’argent n’a pas encore eu lieu

Important Au bout de 10 ans, le client constate que l’opération court vraiment à sa perte et que l’assurance ne pourrait pas rembourser son crédit.

Et malgré son projet d’investir en locatif, tout l’argent engrangé ne suffirait pas à couvrir ses engagements. Par rapport à ses revenus, le client pourrait donc s’exposer à un risque de surendettement.

Mais la perte d’argent ne s’est pas encore « matérialisée ». Il ne peut pas non plus reprocher à son banquier de ne pas l’avoir prévenu des risques encourus, même si sa demande semble fondée. Pour les juges, l’accusation reste injustifiée tant que l’opération n’est pas clôturée, c’est-à-dire une fois le prêt arrivé à échéance.

Important La perte d’argent reste alors une éventualité et le banquier ne peut être poursuivi pour une quelconque erreur.

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