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Comment sont calculés les prix de vente sur la base de données immobilières de Bercy ?

Prix de vente immobilier base Bercy

Très récemment ouverte au public sans contrainte ni limitation, la base de données immobilières du Ministère de l’Economie et des Finances présente aux contribuables la Demande de Valeur Foncière. Les prix des transactions immobilières des cinq dernières années sont affichés, mais comment sont-ils calculés ? Les notaires de Paris se sont aperçus que la question n’était pas anodine...


Les droits de mutation et les frais d’agence sont-ils inclus dans les prix indiqués ?

L’ouverture au grand public de la base de données immobilières de la Direction générale des Finances publiques le 24 avril dernier est une petite révolution pour les particuliers.

Important En effet, via l’application mise en place par le Ministère de l’Economie et des Finances (app.dvf.etalab.gouv.fr), tous les contribuables peuvent voir les prix de vente des biens immobiliers partout en France sur les transactions effectuées ces cinq dernières années.

Selon le Ministère, les prix affichés sur l’application n’incluent pas les frais d’agence payés par l’acheteur ou le vendeur, ni les droits de mutation. Ainsi, ce sont normalement les prix nets vendeurs qui sont affichés. Pourtant, les notaires de Paris ont comparé les prix du Ministère aux valeurs de leur propre base de données et ont noté de réelles différences.

34% des prix affichés ne sont pas les prix net vendeurs

En 2018, la chambre des notaires de Paris a enregistré environ 110 000 transactions immobilières. Et sur leur base de données, 34% des prix affichés sont inférieurs à ceux indiqués sur la base DVF de l’Etat français récemment mise à disposition du public.

Cette différence de prix correspond aux frais d’agence, qui sont ainsi pris en compte sur 34% des données affichées sur l’application DVF. Contrairement à ce que dit le Ministère de l’Economie et des Finances, certains prix ne sont donc pas nets de droits. Les commissions d’agence, autour de 5% du prix de vente sont donc prises en compte sur certaines valeurs, ce qui augmente considérablement les chiffres, mais permet surtout à l’Etat d’accroitre ses recettes fiscales.

Une manœuvre utile ?

Depuis la loi Alur en janvier 2017, les agents immobiliers sont obligés d’afficher le montant de leurs honoraires sur chacune des annonces qu’ils publient. Ainsi, à de nombreuses reprises, et pour éviter d’afficher publiquement leurs honoraires, les prix de vente comprennent directement les commissions des agents. Si cela arrange les agences immobilières, cela augmente l’assiette taxable pour les acheteurs et accroit discrètement les recettes de l’Etat.

L’Etat s’est inspiré de cette pratique répandue, pour augmenter la base taxable de nombreux biens sur la base DVF, et s’offrir un bonus non négligeable.

En effet, les droits de mutation augmentent dès lors que les honoraires sont compris dans le prix de vente. Or, ces droits de mutations compris dans les frais de notaire, représentent 4,5% du prix de vente du bien immobilier, et reviennent aux collectivités locales. 2% sont aussi reversés à l’Etat qui y trouve son compte.

En intégrant les frais d’agence dans le prix de vente des biens, les départements ont ainsi touchés plus de 600 millions d’euros par an supplémentaires.

Ils veulent également soustraire 0,2 points à l’Etat sur les droits de mutation pour financer leurs politiques publiques, ce qui leur ferait gagner encore 500 millions d’euros supplémentaires. Des sommes astronomiques pour les particuliers ! Sur DVF, la démarche est apparemment anodine mais permet donc à l’Etat d’augmenter considérablement ses recettes…

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