Les emprunteurs immobiliers pénalisés par la fiscalité locale dans les grandes villes de France

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 7 novembre 2018 .
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Publié le vendredi 19 juin 2015 15:32 par la Rédaction Meilleurtaux

Pour les candidats à la propriété qui envisagent de recourir à un crédit immobilier, l’évaluation du coût du financement nécessaire est souvent très simpliste, incluant uniquement les mensualités de remboursement et éventuellement les charges de copropriété. Or, un autre élément peut peser lourdement sur les finances du ménage une fois l’achat effectué : les impôts locaux. Nous nous sommes intéressés à leur impact sur le coût d’un achat immobilier.

La fiscalité locale ajoute jusqu’à 3 mensualités de crédit…

En tant que courtier immobilier, nous avons jugé intéressant de mettre en perspective le crédit immobilier et l'une charge les plus onéreuses que doit supporter un propriétaire : les impôts locaux.

ImportantLes impôts locaux sont composés de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. En prenant comme référence un logement de 70 m², nos calculs ont établi que dans certaines villes, la fiscalité locale ajoute jusqu’à 3 mensualités de crédit sur l’année.

Les villes françaises à la fiscalité la plus lourde sont Marseille et Montpellier (où les propriétaires déboursent près de 3 mois de mensualités supplémentaires), devant Toulouse, Nantes et Bordeaux (qui dépassent l’équivalent de 2 mensualités en plus) et Strasbourg (près de 2 mois).

Sous la barre de 1,5 mensualité en plus se situent Lille, Nice et Lyon (1,2 mensualité). La capitale mérite une mention spéciale avec sa demi-mensualité, permise par la combinaison d’une mensualité supérieure et d’impôts locaux modérés.

… et 2 points aux taux immobiliers de la moitié des grandes villes françaises

Les résultats de l’autre méthode utilisée pour mesurer le poids réel des impôts locaux dans le coût de financement d’un bien immobilier sont également édifiants. Les deux taxes (foncière et habitation) ont été additionnées au total avant lissage sur une année pour calculer le montant taxes incluses des mensualités et en déduire le taux « fiscalité locale comprise ».

Dans certaines villes, le taux obtenu dépasse largement celui du crédit immobilier, alors que dans le contexte de taux bas actuel, les prêts sur 20 ans se négocient à 2 % environ hors assurance emprunteur.

Le classement ne diffère guère du précédent, avec Marseille et Montpellier qui font encore une fois figure de « mauvais élèves » avec un taux à 4,50 %, suivis par la ville rose (4,10 %) et Nantes (4,05 %). Certaines restent néanmoins sous la barre des 4 %, comme Bordeaux (3,95 %), Strasbourg (3,85 %), Lille et Nice (3,45 %) ainsi que Lyon (3,25 %). Paris bat tous les records avec 2,45 % seulement.

Ce choix d’une fiscalité élevée s’explique par la nécessité pour les villes de compenser le manque à gagner dû à la baisse du montant des transactions.