Quelle durée choisir pour un prêt immobilier ?

Écrit par Thierry DELORME . Mis à jour le 2 janvier 2026 .
Temps de lecture : 9 min

La durée d’un prêt immobilier conditionne l’équilibre de tout projet d’achat. Elle impacte à la fois directement les mensualités, le coût global du crédit et la capacité d’emprunt. Une durée courte pèse généralement davantage sur le budget. A contrario, une durée plus longue augmente les intérêts versés. Bien choisir la durée de son prêt immobilier est donc essentiel pour financer son bien dans des conditions maîtrisées et adaptées à sa situation.

Mais que dit la loi ? Quel est l'impact concret de la durée sur le projet ? Peut-on effectuer des ajustements en cours de prêt ? Meilleurtaux répond à vos questions sur la durée du prêt immobilier.

Quelle est la durée maximale d'un crédit immobilier ?

La règle des 25 ans imposée par le HCSF

Selon la décision du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) relative aux conditions d’octroi des crédits immobiliers, rendue le 29 septembre 2021, la durée des prêts immobiliers ne doit pas excéder 25 ans. Cette règle est juridiquement contraignante for l’ensemble des établissements bancaires.

Toutefois, les banques disposent d’une marge de flexibilité : elles peuvent déroger à cette limite à hauteur de 20% des offres de crédit réalisées par trimestre.

Cette souplesse est encadrée et réservée à certains profils ou projets spécifiques, sans remettre en cause le principe général de prudence fixé par le HCSF.

L'exception des 27 ans : pour quels projets ?

Depuis le 1er janvier 2024, une exception permet de porter la durée maximum d’un crédit immobilier à 27 ans. Cette dérogation concerne exclusivement les projets d’acquisition dans l’ancien assortis de travaux de rénovation, ou dans le neuf à construire.

Pour en bénéficier, s’agissant de l’ancien, le montant des travaux (modernisation, assainissement, aménagement ou rénovation énergétique) doit désormais représenter au moins 10% du coût de l’opération, contre 25% auparavant en 2023.

Le prêt sur 30 ans ou 35 ans : est-ce encore possible ?

Avec les règles actuelles et malgré la marge de flexibilité accordée aux banques, il n’est plus possible de souscrire un prêt immobilier sur 30 ou 35 ans. En pratique, cette flexibilité est davantage utilisée sur les conditions de taux, car des durées aussi longues sont généralement incompatibles avec les taux d’usure.

Cette limitation répond à un objectif clair : protéger les ménages contre le risque de surendettement, lié à l'impact financier important d’un crédit immobilier étalé sur une longue période.

Emprunter sur 20 ou 25 ans : comparatif

Impact sur la capacité d'emprunt

À mensualité constante, allonger la durée du prêt immobilier permet, selon les dossiers, d’augmenter mécaniquement la somme empruntable, comme l’illustre cet exemple.

Hypothèse : mensualité de 1 000 € – taux fixe de 3% + taux d’assurance de 0,34%

Exemple généré à partir du simulateur Meilleurtaux le 18 décembre 2025.

Sur 25 ans, la capacité d’emprunt augmente de 27 440 € par rapport à un prêt sur 20 ans. Cette différence peut être déterminante pour financer un bien plus grand ou mieux situé.

Impact sur le coût total

Sur la même hypothèse, une durée plus courte peut réduire l'impact financier global du crédit.

Hypothèse : mensualité de 1 000 € – taux fixe de 3% + taux d’assurance de 0,34%

Exemple généré à partir du simulateur Meilleurtaux le 18 décembre 2025.

Emprunter sur 25 ans permet donc d'emprunter plus, mais augmente en contrepartie le coût global du crédit de plus de 21 000 €. Le choix de la durée repose donc sur un arbitrage entre souplesse budgétaire immédiate et maîtrise de l'impact au global.

Simulation chiffrée : différence de mensualité pour 200 000 €

Cette simulation, basée sur un emprunt de 200 000 €, à un taux d’intérêt de 3% et un taux d’assurance à 0,34%, illustre concrètement l’impact de la durée sur les mensualités.

Hypothèse : emprunt de 200 000 € – taux fixe de 3% + taux d’assurance de 0,34%

Exemple généré à partir du simulateur Meilleurtaux le 18 décembre 2025.

Sur 25 ans, la mensualité baisse de 161 €. En contrepartie, l’impact financier global du crédit augmente de plus de 21 000 €. Allonger la durée permet donc de sécuriser le budget mensuel, mais alourdit significativement le financement sur le long terme.

Afin d'avoir une vue plus globale pour votre projet, utilisez notre simulateur de calcul des mensualités.

Comment l'âge et l'assurance influencent la durée idéale ?

L'âge de fin de prêt

Les banques évaluent la durée maximum d’un prêt immobilier en fonction de l’âge de l’emprunteur à la fin du crédit. Par exemple, un emprunteur de 55 ans peut éprouver des difficultés à obtenir un prêt sur 25 ans.

Cette limitation s’explique par l’analyse des possibilités futures de remboursement. À l’approche de la retraite, les revenus peuvent diminuer, ce qui accroît le risque de non-remboursement aux yeux de la banque.

L’assurance emprunteur joue également un rôle clé : son obtention peut se compliquer avec l’âge en raison de limitations, exclusions ou surcoût. Or, la banque conditionne les prêts immobiliers à cette couverture, même si ce n’est pas une obligation légale.

Chaque établissement fixe ses propres limites d’âge, variables selon le type de crédit, la somme empruntée et les garanties apportées. Il est donc recommandé de consulter un courtier ou d’utiliser un simulateur en ligne pour obtenir une estimation personnalisée.

Le coût de l'assurance emprunteur sur la durée

Le coût de l’assurance emprunteur augmente généralement avec l’âge et la durée du prêt. Plus le crédit est long, plus le capital restant dû est élevé sur une période étendue, ce qui fait progresser le total des primes.

Même si la mensualité est, dans les faits, identique, l’impact financier sur la durée augmente avec un prêt plus long. L’âge de l’emprunteur peut amplifier ce phénomène, car les assureurs appliquent souvent des surprimes ou exclusions pour les profils plus âgés, impactant directement la durée idéale du crédit et les conditions du financement.

Court terme vs long terme : quelle stratégie selon le profil ?

Privilégier une durée courte

Opter for un prêt immobilier à courte durée (15 à 20 ans) présente plusieurs avantages, mais s’adresse surtout à des profils précis, par exemple :

• Pour un investissement locatif, la priorité sera de rembourser rapidement le prêt afin d’augmenter la rentabilité nette de l’opération en réduisant les charges d’intérêts.
• Les profils aisés en fin de carrière souhaitent souvent solder leur dette avant de percevoir des revenus réduits, afin de sécuriser leur patrimoine et alléger leurs charges mensuelles.

La contrepartie est généralement une mensualité plus élevée, qui nécessite des finances suffisamment solides dès le départ.

Privilégier une durée longue

Choisir une durée longue (22 à 25 ans, voire 27 ans dans certains cas) permet d’optimiser la gestion du budget mensuel :

• En préservant le reste à vivre, via la réduction des mensualités, qui permet de maintenir un niveau de vie confortable sans compromettre les dépenses quotidiennes.
• En maximisant la surface ou en optant pour un bien plus cher, car allonger la durée permet d'augmenter la somme empruntée, donnant accès à des biens plus grands ou mieux situés.

Le principal inconvénient est un coût global du crédit plus élevé, lié aux intérêts payés sur une période plus longue. Cette notion doit être intégrée dans la stratégie financière globale.

Moduler la durée en cours de contrat

Dans certaines conditions et pour certains prêts à taux fixe, il est possible d’ajuster la durée du prêt immobilier en cours en modulant les échéances à la hausse ou à la baisse selon l’évolution de ses possibilités financières.

L’objectif peut être un gain de temps ou d’argent, mais cette opération nécessite de bien comprendre ses implications sur le financement.

Réduire la durée si les revenus augmentent

Si vos revenus augmentent, il est possible d’augmenter les mensualités tout en conservant le même taux.

Cette stratégie permet de :

• limiter le nombre de mensualités restantes,
• réduire la durée totale du crédit,
• diminuer l'impact des intérêts.

En d’autres termes, vous remboursez plus vite et payez moins d’intérêts, sans modifier le taux initial. C’est une stratégie idéale pour ceux qui souhaitent solder leur crédit plus rapidement, sans toucher à leur reste à vivre selon le niveau de gain des revenus.

Allonger la durée en cas de coup dur

À l’inverse, en cas de baisse temporaire des revenus, il est possible de réduire les mensualités pour préserver le budget mensuel.

Les conséquences sont les suivantes :

• augmentation du nombre de mensualités,
• allongement de la durée totale du crédit,
• augmentation du coût global du crédit, malgré la baisse de la charge mensuelle.

Cette solution offre une respiration financière à court terme, mais doit être utilisée avec prudence, car elle génère un surcoût important sur le long terme.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter nos pages dédiées :

• Acheter en VEFA
• Acquérir un bien via une SCI
• Primo accédant : comment bien acheter votre premier logement ?

FAQ : vos questions fréquentes sur la durée du prêt immobilier

Le taux d'intérêt est-il le même sur 20 ans et 25 ans ?

Le taux d’intérêt varie selon différents critères, et la durée n’est pas le seul d’entre eux. Ainsi, votre dossier, votre projet, la somme empruntée, mais également le contexte économique feront seront également susceptibles de faire varier le taux d’intérêt.

Quelle est la durée minimale d'un prêt immobilier ?

La durée minimale varie selon les établissements (autour de 5 ans). Actuellement, la durée moyenne d’un prêt immobilier se situe autour de 20 ans. Les durées très courtes permettent de réduire fortement le coût global du crédit, mais entraînent des mensualités élevées.

Peut-on rembourser par anticipation pour réduire la durée ?

Oui, le remboursement anticipé permet de réduire la durée restante du prêt et de diminuer l'impact financier des intérêts. Attention : certaines banques peuvent appliquer des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Les courtiers peuvent-ils négocier une durée plus longue ?

Les courtiers ne peuvent pas contourner les limites réglementaires, mais ils peuvent identifier les banques offrant la meilleure marge de flexibilité et d’adaptation de la durée maximum au profil de l’emprunteur, en tenant compte du dossier, des possibilités de remboursement et des garanties.