Immobilier : acheter et rénover une passoire thermique pour accroître sa valeur, une opération rentable ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 30 mai 2023 .
Temps de lecture : 4 min

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Publié le mercredi 31 mai 2023 10:00 par la Rédaction Meilleurtaux

Alors que le gouvernement fait la chasse aux passoires thermiques, certains investisseurs comptent les acheter pour les rénover, et accroître la valeur marchande de leur bien. Une opération qui n’est pas sans risque.

Acheter une passoire énergétique, y effectuer des travaux de rénovation, et améliorer son diagnostic de performance énergétique (DPE) ? C’est l’idée de nombreux investisseurs pour augmenter la valeur marchande de leur bien, surtout depuis que la réglementation interdit la mise en location des logements classés G+ pour le DPE, depuis 1er janvier 2023. Une interdiction qui sera suivie par celle des logements classés G à compter de 2025, puis F à compter de 2028 et enfin E à compter de 2034.

Des coûts de travaux conséquents pour rénover des passoires énergétiques

Outre l’amélioration de la valeur marchande de leur bien, les propriétaires souhaitent également réaliser des économies d’énergie. Mais pour effectuer tous les travaux nécessaires, ils vont devoir payer des coûts souvent conséquents.

Pour mesurer leur ampleur, et ainsi savoir si investir dans une passoire thermique se révèle être une idée fructueuse, l'agence de location et de gestion en ligne Flatlooker a mené avec son partenaire 110% chasse immobilière, une étude*.

Basée sur un échantillon de 1 000 appartements, du T1 de 25 m2 au T3 de 65 m2 en moyenne, elle chiffre le coût global de leur rénovation pour gagner deux ou trois classes au DPE, et rend compte du montant des économies d’énergie par an réalisées suite aux travaux engagés.

37 000 euros de travaux nécessaires pour faire passer un T3 d’un DPE F à D

Ainsi, si vous investissez par exemple dans un T1 de 25 m2 classé G au DPE, et gagnez trois classes en obtenant la lettre D, l’enveloppe que vous devrez consacrer aux travaux de rénovation sera de 20 700 euros TTC, soit 828 euros TTC/m2. Se faisant, cette rénovation vous fera potentiellement réaliser 1 340 euros d’économies d’énergie par an.

Si en revanche, ce bien est classé F et que vous souhaitez le faire passer en catégorie D, il faudra débourser 16 225 euros TTC, soit 649 euros TTC/m2. Vous effectuerez ainsi un gain d’énergie potentiel de 1031 euros par an. Et vous pouvez plus que doubler cette somme si vous rénovez un T3 de 65 m2, mais il vous faudra alors débourser 36 985 euros TTC au total pour le passer d’un DPE F à D, soit 569 euros TTC par m2.

A noter que “l’étude ne prend pas en compte les cas spécifiques des appartements en rez-de-chaussée ou au dernier étage qui peuvent nécessiter des coûts supplémentaires”, indique l’agence Flatlooker. Ni la rénovation des sols, de la cuisine ou de la salle de bains des logements indiqués, qui devront aussi être comptabilisés dans votre enveloppe de travaux.

Par ailleurs, lors de la négociation du prix d'un investissement immobilier, vous devrez aussi vous rappeler que des pertes de surface, dues à l'isolation, doivent aussi être prises en compte. D’après l’étude, elles peuvent représenter jusqu’à 10% de la superficie totale d’un T1 de 25m2 rénové, passant de la classe G à D.

Des économies d’énergie difficilement chiffrables

Mis bout-à-bout, ces éléments peuvent vous coûter cher. Et “l'amélioration du DPE n'est pas garantie à la sortie, en dépit de l'ampleur des travaux engagés”, selon les Echos.

De plus, même lorsque les rénovations aboutissent à une amélioration de la classification énergétique de votre logement, “il est difficile d'estimer avec précision les économies réalisées sur une base annuelle pour les inclure dans le calcul du prix de vente ou dans le calcul du loyer”, prévient Nicolas Goyet, le fondateur de Flatlooker. Et ce, en raison de “l'augmentation et des fluctuations du coût de l'énergie”, explique-t-il.

Toutefois, l’investissement dans une passoire énergétique peut valoir le coup. Car vous pouvez potentiellement augmenter votre marge de négociation sur le prix d'achat du bien, “tout en bénéficiant d'une TVA réduite à 5,5 % pour les travaux de rénovation, et aussi d'aides gouvernementales”, rappelle l'étude.

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La rédaction Meilleurtaux