Prêt immobilier : le mode de calcul du taux d’endettement va-t-il redevenir plus favorable pour l’emprunteur ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 2 juin 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le vendredi 2 juin 2023 11:24 par la Rédaction Meilleurtaux

Face à une production de crédits immobiliers en chute libre, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) pourrait prochainement changer la manière de calculer le taux d’endettement des emprunteurs. Avec pour effet de relancer l’investissement locatif. Explications

La production de crédits immobiliers en France est à la peine. Et les raisons sont nombreuses : des taux qui poursuivent leur ascension vers les 4 %, une capacité d’emprunt des ménages en berne... Sans compter les critères du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), qui, depuis le 1er janvier 2022, impose aux emprunteurs un taux d’endettement limité à 35 % de leurs revenus sur une durée limite de 25 ans, dans la majorité des cas.

Des conditions d’octroi du crédit strictes, qui bloquent les ambitions de nombreux emprunteurs, notamment ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif. « Aujourd’hui, pour un ménage lambda, quand on a déjà un crédit sur sa résidence principale, on ne peut plus s’engager dans un investissement locatif », pointe du doigt Maël Bernier, la porte-parole du courtier Meilleurtaux interrogée par Le Parisien.

Des “petits” investisseurs exclus avec le mode de calcul “classique”

Car pour déterminer le taux d’effort des emprunteurs, c’est-à-dire le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu, les banques appliquent le calcul baptisé « en toutes charges », souligne Le Parisien.

Concrètement, avec cette méthode dite « classique », les mensualités de crédit pour un investissement locatif s’ajoutent dans la colonne “charges” aux côtés du prêt à rembourser pour une résidence principale. Avec pour effet de gonfler le taux d’endettement de l’emprunteur. Ce qui « exclut d’emblée le petit investisseur », déplore Maël Bernier. Ainsi, la part des investisseurs locatifs dans les achats est « passé de la moitié à un tiers en quelques années », affirme Le Parisien.

Vers un retour de la méthode différentielle au 13 juin ?

Pourtant, les choses pourraient changer. Notamment si les banques revenaient au précédent mode de calcul employé, avant que les recommandations du HCSF ne changent la donne : « le calcul différentiel ». Ce dernier permet de prendre en compte les loyers en déduction de la mensualité de crédit. Alors qu’avec le mode de calcul « classique », ces loyers sont dorénavant considérés comme des revenus.

La méthode différentielle, défendue par les professionnels du crédit, est donc plus avantageuse pour l’emprunteur. En effet, elle lui permet plus facilement de rester sous le seuil des 35% d’endettement requis par le HCSF.

Le retour à cette méthode de calcul pourrait ainsi permettre aux pouvoirs publics d’atténuer la crise de l’immobilier neuf. Et de relancer le nombre de transactions immobilières, qui selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), ont chuté de plus de près de 30% au premier semestre 2023, par rapport au premier semestre de l’année 2022. Réponse le 13 juin, lors de la prochaine réunion du HCSF sous la présidence du ministre de l’Économie Bruno Le Maire, pour savoir si un assouplissement à l’accès au crédit immobilier aura lieu.