Un prêt immobilier insuffisant rend caduque une promesse de vente

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Pour financer l’achat d’un bien immobilier, de nombreux ménages recourent à un prêt bancaire. L’obtention de ce financement constitue souvent une condition suspensive à la conclusion d’une transaction. Mais il arrive que le montant accordé soit inférieur à celui demandé. Dans ce cas, la promesse de vente signée est nulle et non avenue, a récemment conclu la justice.

Un prêt inférieur au montant demandé annule la promesse de vente

ImportantLorsqu’une promesse de vente pour l’acquisition d’une maison ou d’un appartement est signée et que l’acheteur prévoit de souscrire un crédit immobilier pour le payer, le document comporte normalement une condition suspensive.

Cette clause stipule que l’accord n’est pas valide s’ils ne décrochent pas le financement sollicité.

Ainsi, en cas de refus de prêt par la banque, la transaction est automatiquement annulée.

Mais que se passe-t-il lorsqu’un emprunt est accordé, mais pour un montant moindre ? C’est le cas d’un couple dont le vendeur refuse de rembourser l’indemnité d’immobilisation et qui a porté l’affaire devant les tribunaux.

Dans sa décision n° 21-24.539 en date du 14 décembre 2022, la Cour de cassation a donné raison aux plaignants.

Les magistrats ont décrété que si le montant du prêt immobilier obtenu se situe en dessous de celui mentionné dans la promesse, l’acquéreur est libéré de son engagement. Ils précisent que « le non-respect des caractéristiques du crédit par la banque autorise le demandeur à rejeter son offre ».
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Le remboursement de l’indemnité d’immobilisation est dû

ImportantLe bénéfice de la condition suspensive n’est remis en cause que si les conditions du crédit immobilier (durée, taux) sont inférieures à celles inscrites dans le contrat.

Cette décision a été prononcée par la Chambre civile 3 de la Cour de cassation le 17 octobre 2019 (n° 17-21.859).

Un avocat spécialisé explique que le propriétaire cédant ne peut s’opposer à la vente, tant que l’acheteur justifie de sa capacité à régler le prix convenu en totalité, assorti des frais de notaire.

Pour autant, il n’est pas conseillé de solliciter un prêt bancaire d’un montant plus élevé que celui de la promesse, au risque d’un refus.

Dans le cas des époux concernés par la décision du 14 décembre dernier, ils ont droit à la restitution intégrale de l’indemnité d’immobilisation. De son côté, l’agence immobilière se retrouve privée de sa commission.

À retenir
  • Lorsque le montant du crédit immo accordé par la banque est inférieur à celui mentionné dans la condition suspensive de la promesse de vente, celle-ci peut être annulée.
  • L’acquéreur doit récupérer la totalité de l’indemnité d’immobilisation versée lors de la signature de l’accord.
  • L’agence immobilière perd le bénéfice de sa commission.

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