Les taux se resserrent, et les négociations aussi

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 7 novembre 2018 .
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Publié le mercredi 15 juin 2016 12:56 par la Rédaction Meilleurtaux

Face à la chute historique des taux du crédit immobilier, les banques durcissent leurs conditions d'attribution de prêt et tentent de compenser l'érosion de leurs marges par des contreparties sur d'autres éléments des dossiers.

Les meilleurs seront servis en premier

Malgré les discours enthousiastes de nombreux commentateurs sur les bienfaits de la chute des taux d'intérêt appliqués aux emprunts immobiliers, un banquier reste un banquier. Et puisque ses marges se réduisent fortement, il n'a aucune raison de prendre des risques sur un dossier de demande de crédit et il va, de plus, chercher à compenser ce manque à gagner.

Les établissements financiers ont donc durci les règles du jeu et il devient difficile de faire passer un dossier si l'apport personnel n'est pas de 20 % du montant de l'emprunt. De même, les PTZ ne peuvent plus automatiquement constituer un apport de départ. Pour obtenir leur crédit, les emprunteurs doivent aussi rassurer le banquier : des revenus réguliers et une capacité à épargner, style PEL ou Livret A, sont fort appréciés. Avec les bons arguments, vous pouvez, par exemple, obtenir un taux de 1,76 % sur 25 ans, mais, pour d'autres profils moins bons, il sera difficile de descendre en dessous de 2,52 %, soit 45 % plus cher, tout de même.

Dans leur chasse aux contreparties, les banquiers vont aussi privilégier leurs meilleurs clients, c'est-à-dire ceux qui ont le plus fort potentiel de consommation de produits et services bancaires. On accorde d'un côté un faible taux pour l'immobilier en sachant que ce gros client dépense beaucoup en frais de découvert.

Le TEG et les autres conditions à surveiller

Mais le taux d'intérêt n'est pas le seul élément à négocier. Pour calculer le montant des mensualités de remboursement, on utilise le taux effectif global (TEG), addition du taux du crédit et du taux de l'assurance décès invalidité obligatoire. C'est ce qu'ont bien compris les courtiers immobiliers qui négocient les deux taux en même temps. De plus, il faut bien examiner le contrat d'assurance et les conditions de prise en charge en cas d’aléas, afin d'éviter les mauvaises surprises.

Car tout a un coût. Dans la catégorie contreparties, les banques recommencent à demander des indemnités en cas de remboursement anticipé. Et puis, il ne faut pas oublier que les taux varient d’une région à l’autre, notamment suivant les volumes de prêt et les notations des caisses locales. C’est pour cette raison que les courtiers procèdent toujours à des comparaisons géographiques. Conclusion : examinez bien tous les éléments avant de signer votre contrat.