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Comment les banques fixent-elles le taux d’intérêt de votre crédit immobilier ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 7 décembre 2015 .
Temps de lecture : 3 min

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Formule taux immobilier

Au moment du choix d’un crédit immobilier, le taux d’intérêt est le principal critère retenu pour départager les concurrents. Cependant, il ne faut pas confondre « taux nominal », celui qui sert de référence pour le calcul de la mensualité, et « taux effectif global » ou TAEG, qui permet de calculer le coût réel du prêt.

Les éléments qui composent le taux d’intérêt

ImportantD’une banque à l’autre, et surtout selon le profil de l’emprunteur, le taux des crédits immobiliers peuvent aller du simple au double.

Cela tient au fait que le taux immobilier est calculé à partir du coût de refinancement, c’est-à-dire sur la base du taux auquel les banques se prêtent entre elles (Libor 3 mois pour les taux variables) ou du taux auquel elles empruntent auprès de la Banque centrale (taux refi qui est fixé actuellement à 0,05 %).

La banque ajoute ensuite sa marge, comprise entre 0,50 % et 1,50 %, ce qui explique en grande partie pourquoi les crédits ont été très abordables ces dernières années, puisque les établissements ont davantage rogné sur leurs marges.

Mais le taux d’intérêt tient également compte de votre profil de risques. En effet, les emprunteurs sont classés selon leurs capacités de remboursement et leurs risques d’insolvabilité. C’est donc tout naturellement que les banques réservent les meilleures conditions aux profils « moins risqués », avec des revenus constants et élevés, en CDI, jeunes, disposant d’un apport conséquent, et parfois déjà propriétaire de leur résidence.

Mais lorsque ce pourcentage intègre uniquement le coût du crédit, il est appelé « taux nominal ». Pour obtenir le « taux effectif global ou TAEG », il faudrait encore rajouter certains frais connexes, comme :

  • Les primes d’assurances ;
  • Les frais de constitution de garantie ;
  • Les frais de dossiers ;
  • Les frais fiscaux ;
  • Les frais des intermédiaires.
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Ne pas hésiter à négocier

Bien entendu, rien ne vous empêche de négocier une baisse des taux avec votre banquier, car le plus souvent, le taux affiché par l’établissement correspond au taux nominal, qui ne tient pas compte du véritable coût du crédit.

La première chose à faire lorsque vous recevez une proposition de crédit immobilier reste donc de vérifier que le taux qui figure sur l’offre est bien le TAEG (le taux nominal est généralement suivi d’un astérisque).

Comme le taux nominal et le coût de l’assurance sont calculés en fonction de différents critères propres à l’emprunteur, vous pouvez négocier séparément chaque élément de votre emprunt immobilier et obtenir ainsi une offre plus compétitive.

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