L’ingénierie financière pour relancer le marché locatif

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 1 avril 2015 .
Temps de lecture : 2 min

Détails

Publié le mercredi 1 avril 2015 17:16 par la Rédaction Meilleurtaux

Une récente enquête montre que près de 7 Français sur 10 trouvent l’accès à la propriété difficile. Des prix décorrélés de toute réalité économique – ils ont progressé 1,72 fois plus vite que les revenus des ménages – expliquent un tel résultat. Loin d’être une utopie, la relance du logement reste au contraire un objectif très réaliste, à condition d’ajuster certains référentiels du marché.

Investissement locatif : Les acheteurs particuliers restent muets

Si le logement est toujours perçu comme un investissement sécurisant, beaucoup de Français ont dû renoncer à leur rêve de devenir propriétaire, faute de moyens sans doute.

Une comparaison entre les pouvoirs d’achat immobilier des candidats à l’accession en 1998 et 2010 permettrait de comprendre ce frein. Chez les 30-35 ans, la proportion des ménages en capacité d’acheter un bien immobilier passe de 32 % (1998) à 7 % (2010) à Paris, de 81 % à 52 % à Bordeaux et de 76 % à 25 % à Marseille.

La relance de l’investissement peut passer soit par une correction brutale des prix – une stratégie risquée, mais qui s’avère payante – avec une baisse de l’ordre de 35 %, soit par un blocage des prix nominaux au niveau actuel avec une hausse de 2 % du pouvoir d’achat des ménages, donc une stabilité jusqu’en 2032.

Dans tous les cas, un ajustement des indicateurs économiques précités semble moins risqué qu’un effondrement du marché immobilier.

Comment faire face au déficit de logements ?

Les compagnies d’assurance-vie gèrent environ 1 500 milliards d’euros de placement, dont 70 % en obligations, ce qui représente annuellement près de 200 millionnaires à investir. Avec un rendement net locatif de 2,5 % et une baisse continue de l’AOT sur 10 ans, pour s’établir à 0,5 % en mars, elles devraient logiquement se tourner vers l’immobilier.

• Qu’est-ce qui les empêche alors d’acquérir un bien immobilier ou d'effectuer un investissement locatif ? D’une part, l’investissement immobilier est soumis à une exigence particulière en fonds propres de couverture (SCR). Le modèle standard de Solvency 2 (Solvabilité II) a fixé cette exigence à 25 % de l’exposition.
• D’une autre part, l’incertitude sur les prix immobiliers dans quinze ans peut être considérée comme un élément dissuasif.

Pour l’État, la solution consiste dès lors à garantir un prix nominal sur quinze ans. Ainsi, l’investisseur institutionnel ne garde que le risque d’indexation des loyers. Le SCR sera assuré par l’État et les 2 % de sur-rendement seront considérés comme une prime d’illiquidité. Finalement, en cas de remontée de prix, le profit sera distribué entre l’investisseur et l’État.