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L’ingénierie financière pour relancer le marché locatif

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 1 avril 2015 .
Temps de lecture : 2 min

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Relancer l’investissement locatif

Une récente enquête montre que près de 7 Français sur 10 trouvent l’accès à la propriété difficile. Des prix décorrélés de toute réalité économique – ils ont progressé 1,72 fois plus vite que les revenus des ménages – expliquent un tel résultat. Loin d’être une utopie, la relance du logement reste au contraire un objectif très réaliste, à condition d’ajuster certains référentiels du marché.

Investissement locatif : Les acheteurs particuliers restent muets

Si le logement est toujours perçu comme un investissement sécurisant, beaucoup de Français ont dû renoncer à leur rêve de devenir propriétaire, faute de moyens sans doute.

Une comparaison entre les pouvoirs d’achat immobilier des candidats à l’accession en 1998 et 2010 permettrait de comprendre ce frein. Chez les 30-35 ans, la proportion des ménages en capacité d’acheter un bien immobilier passe de 32 % (1998) à 7 % (2010) à Paris, de 81 % à 52 % à Bordeaux et de 76 % à 25 % à Marseille.

La relance de l’investissement peut passer soit par une correction brutale des prix – une stratégie risquée, mais qui s’avère payante – avec une baisse de l’ordre de 35 %, soit par un blocage des prix nominaux au niveau actuel avec une hausse de 2 % du pouvoir d’achat des ménages, donc une stabilité jusqu’en 2032.

Dans tous les cas, un ajustement des indicateurs économiques précités semble moins risqué qu’un effondrement du marché immobilier.

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Comment faire face au déficit de logements ?

Les compagnies d’assurance-vie gèrent environ 1 500 milliards d’euros de placement, dont 70 % en obligations, ce qui représente annuellement près de 200 millionnaires à investir. Avec un rendement net locatif de 2,5 % et une baisse continue de l’AOT sur 10 ans, pour s’établir à 0,5 % en mars, elles devraient logiquement se tourner vers l’immobilier.

  • Qu’est-ce qui les empêche alors d’acquérir un bien immobilier ou d'effectuer un investissement locatif ? D’une part, l’investissement immobilier est soumis à une exigence particulière en fonds propres de couverture (SCR). Le modèle standard de Solvency 2 (Solvabilité II) a fixé cette exigence à 25 % de l’exposition.
  • D’une autre part, l’incertitude sur les prix immobiliers dans quinze ans peut être considérée comme un élément dissuasif.

Pour l’État, la solution consiste dès lors à garantir un prix nominal sur quinze ans. Ainsi, l’investisseur institutionnel ne garde que le risque d’indexation des loyers. Le SCR sera assuré par l’État et les 2 % de sur-rendement seront considérés comme une prime d’illiquidité. Finalement, en cas de remontée de prix, le profit sera distribué entre l’investisseur et l’État.

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