Dispositif Pinel, comment ça se passe ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 26 septembre 2016 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le lundi 26 septembre 2016 18:38 par la Rédaction Meilleurtaux

Le dispositif Pinel, souvent appelé défiscalisation Pinel, permet au propriétaire d’un logement neuf mis en location de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 6 000 euros par an. Gros plan sur les différentes étapes par lesquelles il faut passer pour en profiter

Investissement locatif en Loi Pinel, plus que de la défiscalisation

Il est facile de s’arrêter au volet défiscalisation du dispositif Pinel alors qu’il s’agit avant tout pour le propriétaire d’un investissement locatif qui nécessitera généralement un emprunt à long terme.

Avant de se lancer, il est donc important d’avoir une idée claire de sa situation financière, notamment de son niveau d’endettement. Bien évidemment, les mensualités seront à terme compensées par les loyers, mais c’est loin d’être une opération neutre au niveau de la trésorerie.

Le dispositif est applicable aux seuls logements neufs. Il reste toutefois possible de bénéficier de la défiscalisation en Pinel en remettant à neuf un logement dégradé, mais dans la plupart des cas le propriétaire effectue un achat sur plan.

Avant de s’engager en signant le contrat de réservation, il reste indispensable de bien choisir l’emplacement du bien et de vérifier le sérieux du promoteur. En cas de problème majeur, le futur propriétaire dispose de 10 jours pour se rétracter après la signature du contrat.

Souscrire un crédit est une des étapes les plus importantes du processus. Multiplier les comparatifs entre les offres des différents établissements est indispensable pour être sûr de bénéficier du meilleur taux possible.

Il ne faut surtout pas hésiter à négocier, notamment en ce qui concerne les indemnités de remboursement anticipé et le différé du remboursement. Cette clause permet de ne commencer à rembourser que lorsque le bien est occupé par un locataire.

À partir de là, il ne reste « plus » qu’à signer l’acte de vente authentique. Cette étape doit se faire devant un notaire, outre ses honoraires, il faudra s’acquitter de frais d’acquisition qui pour un logement neuf équivalent à 2 % à 3 % du prix.

La livraison, une étape cruciale

Une fois l’acte authentique signé, le propriétaire peut commencer à véritablement payer son logement, proportionnellement à l’avancée des travaux. En général, 35 % sont versés une fois les fondations terminées, 70 % à l’achèvement du gros œuvre ou mise hors d’eau, 95 % quand tous les travaux sont terminés. Le reliquat est versé après la livraison définitive.

Ici il faut prendre son temps pour vérifier en détail l’absence de malfaçon ou de défauts de conformité. Si certains défauts sont constatés, l’acheteur doit émettre des réserves, ce qui ne le dispense pas de s’acquitter du solde qui est alors déposé en consignation.

Le processus de défiscalisation à proprement parler

Il est indispensable de trouver un locataire dans les douze mois suivant la livraison définitive du logement, faute de quoi le dispositif Pinel ne pourra pas fonctionner.

Le locataire doit évidemment répondre aux conditions posées par la Loi, notamment en ce qui concerne ses revenus qui ne doivent pas dépasser un certain plafond. En pratique, il est tout à fait possible de louer ce logement à un membre de sa famille ou à un de ses enfants.

Vient ensuite le moment de passer à la défiscalisation. Pour pouvoir avoir droit au crédit d’impôt, le propriétaire du logement doit effectuer une déclaration de location auprès de l’administration fiscale dans sa déclaration annuelle de revenus et en remplissant le formulaire 2042-C. En parallèle, il devra aussi remplir le formulaire 2044-EB pour indiquer la durée d’engagement de location qui peut être de 6 ou 9 ans.

Une fois cette durée d’engagement écoulée, il est possible de la renouveler avec trois années additionnelles. Il faut noter que la réduction d’impôt évolue proportionnellement avec la durée d’engagement : de 12 % pour 6 ans, elle passe à 18 % pour 9 ans et culmine à 21 % sur 12 ans.