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Maximiser le rendement d’un investissement locatif avec une SCPI

Investissement immobilier

Les chiffres des SCPI pour 2015 sont positifs, tant sur la performance moyenne (4,85 %), la revalorisation des parts (1,55 %) que sur la collecte (+46 %). Cette bonne santé financière devrait se maintenir en 2016.

Les multiples atouts des SCPI

En tant qu’associé d’une SCPI, vous accédez à des actifs habituellement difficilement accessibles aux particuliers, avec une rentabilité nettement supérieure à celle d’autres produits. Elle se charge de toute la gestion de votre investissement locatif, mais les risques d’impayés et de vacance sont de toute façon moindres du fait de la multiplicité des locataires et des actifs. Vous pouvez même opter pour une SCPI investissant dans la zone euro, vous mettant à l’abri d’une éventuelle bulle spéculative sur l’immobilier français, dont l’éclatement déprécierait les actifs de 15 %.

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Quel rendement pour les SCPI en 2016 ?

Certaines SCPI ont dépassé les 5 % de rémunération, contre des prévisions à 4,60 %-4,70 %. Choisissez les sociétés maîtrisant leur collecte pour maximiser votre rendement, l’afflux de capitaux pouvant être synonymes d’investissements moins qualitatifs ou moins rentables.

La capitalisation de la SCPI doit par ailleurs dépasser 100 millions d’euros, sinon elle ne peut mutualiser suffisamment les risques. Enfin, consultez la liste des biens (dans ses rapports) annuels et privilégiez les SCPI détenant des actifs à Paris et en proche banlieue ainsi que dans les capitales régionales ; certaines offrent même une visite virtuelle de chaque immeuble.

L’imposition des SCPI

Les revenus générés par vos parts sont soumis à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers au taux marginal d’imposition (TMI). Avec les prélèvements sociaux de 15,5 %, le total peut atteindre 60,5 % si vous êtes fortement taxés.

Pour alléger la fiscalité, placer les SCPI dans un contrat d’assurance-vie fait baisser le taux à 7,5 % après l’abattement de 4600 € ou 9200 € respectivement pour un célibataire ou un couple, les gains étant uniquement soumis aux prélèvements sociaux.

Démembrer vos parts pour en acquérir seulement la nue-propriété vous prive des loyers (touchés par l’usufruitier), mais vous offre une décote de 20 % à 30 % sur le prix d’achat, et est exonéré d’ISF. Après 5 à 10 ans, vos parts vous reviennent en pleine propriété sans frais ni taxes.

Éventuellement, avec les taux très bas actuels, achetez vos parts à crédit et réduisez l’impôt des loyers en déduisant les intérêts d’emprunt dessus.

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