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Détenu par une SCI, un crédit immobilier peut-il être soumis au droit de la consommation ?

Emprunt financier auprès de consommateurs non solvables

La justice peine à définir si une SCI ayant contracté un crédit immobilier peut se prévaloir du statut de consommateur et bénéficier de ce fait de la prescription de deux ans accordée par l’article L. 137-2 du Code de la consommation en cas d’impayés.

La Cour de cassation refuse la qualité de consommateur à une SCI

La banque dispose de deux ans au maximum pour réclamer la régularisation d’un impayé à ses clients non professionnels. Passé ce délai, son action est prescrite. La situation est plus complexe quand ledit client est une SCI. Dans le litige qui l’oppose à sa banque, une société de ce type s’est appuyée sur cet argument pour s’opposer à une procédure de saisie immobilière engagée à son encontre par la banque.

En effet, les deux parties avaient convenu de soumettre le contrat les liant aux dispositions du Code de la consommation relatives au crédit immobilier (articles L. 312-1 et suivants). En se reposant sur certains précédents jurisprudentiels, toutes les règles édictées par ce régime seraient donc applicables, y compris celles sur la prescription de deux ans de l’article L. 137-2.

Si la cour d’appel a donné raison à la SCI, la Cour de cassation a rendu une décision contraire. Pour elle, en l’absence de constat de la qualité de consommateur de la SCI emprunteuse, la prescription biennale ne pouvait s’appliquer. Ainsi, les signataires d’une convention peuvent la soumettre à un régime dont elle ne ressort pas de plein droit, mais ne peuvent accorder le statut de consommateur à une SCI.

La qualité de consommateur de la SCI repose sur son objet

La Cour de renvoi devra statuer sur cette question au vu des différents éléments apportés. Si elle répond par la négative, le délai de prescription considéré sera cinq ans comme fixé par l’article 2224 du Code civil (régime de droit commun).

Pour cela, elle devra s’intéresser à son objet social. L’approche est la suivante : si la SCI a pour objet d’acquérir et de revendre des immeubles en propriété ou en jouissance, elle ne peut être considérée comme un consommateur et le crédit immobilier qu’elle détient ne peut relever du droit de la consommation. En conséquence, elle ne peut se prévaloir du bénéfice de la législation.

Que l’activité s’exerce sur un seul appartement ou sur plusieurs immeubles, voire pour une SCI « familiale » créée pour l’achat d’un bien à vocation familiale exclusivement, le principe de l’objet social reste le même. Et aucune des ordonnances récentes ne devraient le modifier : ni la n° 2016-301 du 14 mars 2016 assurant la recodification du Code de la consommation, ni la n° 2016-351 du 25 mars 2016 relative aux contrats de crédit aux consommateurs concernant les immeubles à usage d’habitation.

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