Immobilier : faut-il acheter aux Etats-Unis ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 10 décembre 2014 .
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Publié le mercredi 10 décembre 2014 18:08 par la Rédaction Meilleurtaux

Il est particulièrement intéressant d’investir aux Etats-Unis, surtout que le traité franco-américain du 31 août 1994 a résolu le problème de la double imposition.

Eviter la double imposition

Des rendements nets plus importants qu’en France, des prix maintenus à un niveau extrêmement bas, les prémisses d’une relance du marché immobilier, ou encore l’avantage d’un euro plus fort face au billet vert… Autant de raisons qui expliquent l’intérêt croissant des investisseurs hexagonaux pour le marché immobilier américain.

De plus, la convention franco-américaine en matière d’impôts sur le revenu et la fortune permet aux Français d’échapper à la double imposition, grâce à un système de crédit d’impôt. Puisque, dans la plupart des cas, les revenus font à minima l’objet d’une double déclaration.

De même, les Français qui entreprennent un investissement locatif aux Etats-Unis peuvent bénéficier d’une exonération de prélèvements sociaux étant donné que la CSG et la CRDS entrent dans le champ d’application de la convention fiscale.

Aussi, comme en France, les charges et les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers bruts. Enfin, l’impôt sur les revenus fonciers est plus faible, à hauteur de 10 % pour la première tranche (jusqu’à 9 705 dollars) et de 39,5 % pour la dernière tranche imposée à 39,5 % (contre 45 % en France).

Comme en France, les contribuables Américains payent l’impôt sur le revenu sur la base d’un barème d’imposition progressif.

Un investissement deux fois plus rentable qu’en France

Aux Etats-Unis, le propriétaire bénéfice d’un amortissement linéaire du bâti sur 27,5 ans qui est calculé sur 80 % de la valeur de la transaction. En même temps, l’investissement locatif ouvre droit à un abattement fiscal de 3 900 euros en 2014, celui-ci s’applique sur le revenu net à déclarer.

Imaginons qu’un Français, avec une tranche marginale de 41 %, décide de faire l’acquisition d’une maison de 120 000 dollars (95 238 euros) en Floride. Il perçoit un loyer mensuel brut de 1 195 dollars (948 euros). Son taux d’imposition global serait de 15,4 % aux Etats-Unis alors que celui-ci pourrait s’élever à 56,5 % en France.

• Après impôts, les rendements nets sont deux fois plus élevés pour un investissement locatif aux Etats-Unis. De quoi motiver les futurs candidats à se tourner vers d’autres horizons.