Impôts 2026 : déclarer ses loyers 2025 pas à pas

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 23 mai 2026 .
Temps de lecture : 6 min

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Publié le samedi 23 mai 2026 14:02 par la Rédaction Meilleurtaux

Micro-foncier ou régime réel, revenus de SCPI, déficit foncier, Pinel… Le choix du bon cadre fiscal détermine les cases et formulaires à remplir pour déclarer vos loyers perçus en 2025.

Déclarer des revenus fonciers revient à choisir une méthode de calcul, puis à saisir les bons montants aux bonnes lignes. Entre micro-foncier et régime réel, les règles diffèrent, notamment sur les charges déductibles et les annexes à compléter.

Première étape : déterminer le régime applicable

Lorsque vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 euros, deux options existent : le micro-foncier (simplifié) ou le régime réel (avec détail des charges). Plus d’un tiers des contribuables déclarant des revenus fonciers retiennent le micro-foncier, notamment car il évite une annexe dédiée et applique une déduction forfaitaire.

Sur la déclaration en ligne, le choix intervient dès le début de l’étape 3. Dans la rubrique « Revenus », il faut cocher soit « Micro foncier : recettes brutes n'excédant pas 15 000 euros / location non meublée », soit « Revenus fonciers / location non meublée ».

Si vos recettes locatives dépassent 15 000 euros, le régime réel s’impose et implique une annexe 2044. Si vous êtes en dessous de ce seuil mais choisissez le réel, l’option est irrévocable pendant 3 ans (revenus 2025, 2026 et 2027). Par ailleurs, « vous ne pouvez pas déclarer un de vos biens selon le régime micro foncier et l'autre selon le régime réel ».

Au régime réel, quelle annexe choisir (2044, spéciale, EB) ?

En cochant « Revenus fonciers », un écran vous oriente vers l’annexe adaptée : 2044 le plus souvent, 2044 spéciale plus rarement pour des dispositifs fiscaux spécifiques, et 2044 EB si vous relevez d’investissements locatifs (Pinel, Denormandie, Scellier, etc.).

SCPI : micro-foncier possible, mais pas dans tous les cas

Si une partie de vos revenus fonciers provient de parts de SCPI, l’accès au micro-foncier reste possible tant que le total des ressources demeure sous 15 000 euros. En revanche, lorsque vos revenus fonciers proviennent uniquement de SCPI, le régime réel est obligatoire.

Cas particuliers : l’annexe 2044 spéciale s’applique si vous détenez une « SCPI fiscale » relevant d’un régime spécifique (amortissement en Robien ou Borloo). Pour certaines SCPI, les revenus étrangers peuvent aussi conduire à utiliser le formulaire 2047. Dans ces situations, le reçu fiscal transmis par la société de gestion sert de base.

Micro-foncier : une saisie unique et un abattement automatique

Avec le micro-foncier, vous indiquez seulement vos loyers bruts 2025 en case 4BE sur la déclaration 2042, sans déduire de dépenses. L’administration demande aussi le nombre de biens, les adresses et l’identité des locataires (ces éléments pouvant être préremplis si la location n’est pas nouvelle).

Le fisc applique ensuite un abattement forfaitaire de 30% sur les recettes déclarées. Si vos charges réelles dépassent ce niveau, le régime réel peut devenir plus adapté, en gardant à l’esprit l’engagement sur les deux déclarations suivantes.

La case 4BK : à quoi sert-elle ?

Juste sous la 4BE, la ligne 4BK concerne des revenus fonciers de source étrangère lorsque vous êtes au micro-foncier. Ils sont distingués car non soumis au prélèvement à la source. Point d’attention : il ne faut pas les retirer de la 4BE, qui doit intégrer l’ensemble des revenus fonciers. Ces revenus apparaissent donc à la fois en 4BK et en 4BE, par exemple via une SCPI percevant des loyers sur des immeubles situés hors de France, selon les indications du gestionnaire.

Régime réel : charges, intérêts d’emprunt et reports vers la 2042

Au régime réel, vous devez recenser les recettes et les frais payés en 2025 pour chaque bien loué non meublé. Dans la majorité des cas, l’annexe 2044 suffit. En ligne, elle apparaît dans la colonne de gauche après avoir sélectionné « Revenus fonciers » puis « Déclaration des revenus fonciers » (2044).

Vous renseignez notamment : frais d’administration, assurance, réparations, taxes, intérêts d’emprunt (avec la rubrique 410 via l’onglet « détail »), charges de copropriété, etc. Le service calcule et reporte plusieurs montants au fil de la saisie, mais la notice dédiée peut être utile. Selon les situations, l’intervention d’un professionnel (conseiller en gestion de patrimoine, gestionnaire locatif…) peut s’avérer nécessaire.

Le résultat est ensuite à reporter sur la déclaration principale : 4BA (revenus imposables) et, si concerné, 4BL pour la part liée à des biens à l’étranger. Dans la plupart des cas, seule la 4BA est à compléter, le montant étant indiqué par l’administration.

Justificatifs : ils ne sont pas à envoyer avec la déclaration, mais peuvent être demandés. Les documents (factures, charges de copropriété…) doivent être conservés pendant au moins 3 ans.

Travaux et déficit foncier : les lignes à utiliser

Si vous avez financé des travaux en 2025 et visez un déficit foncier, le passage par le régime réel est nécessaire. Le mécanisme : les dépenses viennent diminuer les loyers de la même année ; si les charges dépassent les recettes, un déficit apparaît et peut réduire le revenu imposable.

Les charges déductibles peuvent inclure taxe foncière, frais d’agence, assurances, intérêts d’emprunt et, surtout, travaux d’entretien et d’amélioration du logement loué.

Sur l’annexe 2044, les « dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration » se déclarent en ligne 224, avec le détail (entreprise, date, etc.) en lignes 400. Le déficit obtenu se reporte ensuite en 4BC sur la 2042, pour réduire le revenu global 2025. Un report en 4BB peut s’appliquer si le déficit dépasse le plafond annuel de 10 700 euros.

Pinel et Denormandie : ce qui se déclare en 2026

Pour un logement neuf en Pinel ou rénové en Denormandie, l’annexe 2044-EB sert à déclarer l’engagement de location, à compléter si 2026 est la première année où vous demandez la réduction d’impôt.

Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, il n'est donc plus possible de déclarer un engagement de location. En revanche, si vous avez réalisé un investissement locatif avant cette date, vous pouvez continuer à bénéficier d'une réduction d'impôt dès lors que vous remplissez les conditions nécessaires.

Il faut aussi indiquer le montant de l’investissement dans « Réductions et crédits d'impôt / Investissements locatifs Pinel » : case 7VW si le bien a été acquis en métropole en 2023 avec un engagement de location de 6 ans, ou 7VX pour 9 ans. Les lignes suivantes concernent les reports pour des investissements antérieurs à 2024. À noter : la ligne 7RX est à compléter si vous prolongez de 3 ans un engagement Pinel pour un investissement réalisé en 2019 arrivant au terme des 6 ans, afin de continuer à bénéficier de la réduction.

Location meublée : un autre cadre fiscal

Les loyers issus d’un logement meublé (par exemple via une plateforme comme Airbnb) ne relèvent pas des revenus fonciers. Ils sont généralement imposés en LMNP, dans la catégorie des BIC.

Prélèvement à la source : où vérifier les acomptes

Si vos revenus fonciers sont réguliers, des acomptes ont pu être prélevés en 2025. Ils figurent en ligne 8HW en fin de déclaration et ne sont pas modifiables, puisqu’ils correspondent à des prélèvements effectués par l’administration sur votre compte bancaire.

Arrêt de la location : la case qui stoppe les prélèvements

Si vous ne percevez plus de revenus fonciers en 2025, il convient de cocher la case 4BN afin d’éviter la poursuite des acomptes mensuels liés à cette source de revenus.

Biens immobiliers : la déclaration des occupants avant le 1er juillet

Indépendamment de la déclaration annuelle de revenus, une obligation s’applique aux propriétaires : avant le 1er juillet, déclarer les occupants des logements (résidence principale, secondaire, locatif…) dans « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. L’objectif du fisc est « d'identifier les locaux qui demeurent taxables » à la taxe d’habitation, qui vise principalement les résidences secondaires. Un rappel apparaît au début et à la fin de la déclaration, ainsi que via des fenêtres d’information lorsque vous sélectionnez « revenus fonciers ».