Immobilier locatif : les bailleurs particuliers changent de statut fiscal

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 29 novembre 2025 .
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Publié le samedi 29 novembre 2025 10:00 par la Rédaction Meilleurtaux

Après le vote par la chambre basse du Parlement de l’amortissement comptable des investissements dans l’immobilier locatif, les bailleurs particuliers seront désormais reconnus comme des entrepreneurs par l’administration fiscale. Ce nouveau statut valide leur légitimité économique. Mais certaines conditions liées à l’imposition de leur activité requièrent des ajustements pour assurer l’efficacité de cette réforme.

Les propriétaires passent de simples rentiers à entrepreneurs

Historiquement, les particuliers qui ont choisi l’investissement locatif pour rentabiliser leur épargne sont considérés comme des rentiers. D’un point de vue fiscal, cette source de revenus n’entrait pas dans le cadre de la logique entrepreneuriale.

Avec l’adoption par l’Assemblée nationale de l’amortissement comptable de leurs placements financiers dans les biens mis en location.

ImportantIls deviennent des gestionnaires de patrimoine productif. L’investissement locatif sera désormais assimilé à une activité économique qui contribue à l’offre de logements.

Le dispositif concernera aussi bien les habitations neuves que l’existant.

Les modalités fiscales restent restrictives

La reconnaissance des bailleurs comme entrepreneur est certes saluée. Cependant, les conditions d’application des mesures qui y sont relatives, notamment en termes de fiscalité, soulèvent des interrogations.

Plusieurs dispositions sont en effet remises en question :

• Le taux d’amortissement fixé entre 3 % et 5,5 % en fonction de la nature et des spécificités des biens ;
• la déduction sur les revenus locatifs plafonnée à 8 000 € par an ;
• la location aux proches interdite ;
• les maisons individuelles qui ne bénéficieront pas du dispositif ;
• la location sur 12 ans obligatoire ;
• les 20 % de travaux imposés dans l’ancien.

Ces contraintes peuvent devenir rédhibitoires pour les candidats à l’investissement locatif.

Pour les spécialistes, le Sénat doit se pencher sérieusement sur ces sujets afin d’apporter des ajustements adaptés.

Des incidences sur la plus-value et le patrimoine des investisseurs

En plus de déductibilité des revenus, le nouveau cadre fiscal va impacter la gestion patrimoniale du bailleur. En effet, l’inclusion des amortissements dans l’évaluation de la plus-value immobilière peut être considérée comme une démarche comptable ordinaire. Mais l’allègement de la taxation de la plus-value sur la durée de détention va réduire ce bénéfice. Par ailleurs, le nouvel impôt sur la fortune improductive risque d’affecter les investisseurs aisés.