Crédit immo : le taux d’usure peut-il rebloquer ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 5 mai 2026 .
Temps de lecture : 4 min

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Publié le mardi 5 mai 2026 15:30 par la Rédaction Meilleurtaux

Recalculé chaque trimestre, le taux d’usure encadre le coût maximal d’un prêt immobilier. Avec des taux qui repartent à la hausse, certains dossiers pourraient à nouveau buter sur ce plafond avant sa prochaine mise à jour.

Le taux d’usure désigne le plafond légal que les banques ne peuvent pas dépasser pour un crédit. Publié par la Banque de France chaque trimestre, il est calculé à partir du taux moyen observé sur le trimestre précédent, majoré d’un tiers.

Depuis le 1er avril 2026, il atteint 4,48% pour les prêts de 10 à 20 ans et 5,19% pour les prêts sur vingt ans et plus. En théorie, ce mécanisme protège les emprunteurs en évitant des conditions jugées excessives.

Pourquoi ce plafond peut se retourner contre certains dossiers

Lorsque les taux de crédit augmentent vite, un décalage peut apparaître entre les barèmes bancaires et un taux d’usure actualisé avec retard. Des professionnels parlent alors d’« effet ciseaux ».

Dans ce cas de figure, davantage de demandes dépassent le seuil autorisé, non pas parce qu’elles sont plus risquées, mais parce que le TAEG (coût « tout compris », incluant par exemple l’assurance et certains frais) grimpe au-dessus du plafond. En période de hausse, les frais et l’assurance peuvent suffire à faire basculer des dossiers pourtant solides, comme en 2022 avec un marché du crédit partiellement grippé.

Taux en hausse : des signaux venus des marchés obligataires

Après plusieurs mois plus calmes, les taux immobiliers donnent de nouveaux signes de tension. En mai, différents courtiers observent une remontée moyenne de +0,10 point à 0,20 point sur les grilles bancaires.

Autre indicateur surveillé : l’OAT 10 ans, souvent utilisée comme référence du coût de financement des banques. Elle a progressé rapidement, d’environ 3,30% à près de 3,80% en quelques semaines. Cette variation est notamment reliée aux tensions géopolitiques au Moyen-Orient, avec des craintes autour de l’énergie et d’un possible retour de pressions inflationnistes.

CAFPI prévient que « les tensions géopolitiques pourraient rapidement rebattre les cartes », dans un contexte où l’OAT est repassée au-dessus de 3,70%.

Problème : si les taux montent nettement, le taux d’usure, lui, ne sera pas révisé avant juillet. Une hausse rapide des taux pourrait donc recréer un écart entre prix du crédit et plafond, entraînant des refus de financement automatiques.

Exemples chiffrés : quand le TAEG franchit le seuil

Cas n°1 : un couple de trentenaires avec 3 500 euros de revenus à deux souhaite emprunter 200 000 euros, avec un apport couvrant 10% de l’opération. La banque propose un taux nominal de 3,8%, une assurance à 0,6%, 500 euros de frais de dossier et 2 100 euros de frais de garantie. Le TAEG ressort à 4,93%.

Si le taux nominal passait à 4%, le TAEG atteindrait 5,13%. Et avec un taux de crédit à 4,1%, le TAEG monterait à 5,23%, au-delà du taux d’usure.

Qui peut être touché ? Pas seulement les emprunteurs fragiles

Contrairement à une idée courante, la contrainte ne vise pas uniquement les ménages les plus jeunes ou les budgets serrés. Des emprunteurs aux revenus plus élevés peuvent aussi être concernés, notamment sur des durées plus courtes : quand les taux sont plus élevés sur ces maturités, le TAEG se rapproche plus vite du plafond.

Cas n°2 : un couple de cinquantenaires emprunte 180 000 euros sur 15 ans, avec un taux à 3,47%, une assurance à 0,6%, 500 euros de frais de dossier et 1 940 euros de frais de garantie. Le TAEG atteint 4,78%, au-dessus du seuil de 4,48% applicable aux prêts de 10 à 20 ans.

Autre profil sensible : les emprunteurs plus âgés, pour lesquels l’assurance pèse davantage dans le calcul du TAEG. Le dépassement peut alors être purement mécanique.

Dans l’exemple évoqué, une assurance à 0,6% bloque le dossier. En revanche, avec une assurance à 0,4%, le TAEG descend à 4,43%, repassant sous le plafond. Pour certains emprunteurs, changer de contrat d'assurance emprunteur, démarche facilitée par la loi Lemoine, peut donc permettre de débloquer une demande.

Une éventuelle adaptation du taux d’usure relancée ?

Si la hausse des taux se confirme, le débat sur l’ajustement du taux d’usure pourrait ressurgir. En 2023, face à des difficultés comparables, une révision mensuelle avait été mise en place temporairement afin d’éviter des blocages trop nombreux.

Le contexte actuel présente des points communs : taux en progression, incertitudes inflationnistes, et un indicateur réglementaire susceptible de prendre du retard. À court terme, tout dépendra de l’ampleur du mouvement. Si l’accélération se poursuit, le taux d’usure pourrait redevenir un facteur limitant l’accès au crédit.