Passoires thermiques : quel crédit immobilier en 2026 ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 14 mars 2026 .
Temps de lecture : 4 min

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Publié le samedi 14 mars 2026 10:46 par la Rédaction Meilleurtaux

En 2026, acheter un logement mal classé au DPE reste fréquent, mais l’accès au crédit peut se durcir selon la note énergétique, la durée d’emprunt et l’existence d’un plan de travaux.

En 2026, les « passoires thermiques » continuent de s’échanger sur le marché. D’après les Notaires de France, à partir de données rendues publiques fin 2025, 40% des ventes de logements anciens portaient sur des biens notés E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Pour l’acheteur, la question se joue d’abord côté banque. Une étiquette F ou G (et parfois E) est perçue comme un cumul de risques : évolution de la réglementation, valeur future du logement et potentiel locatif. Le crédit peut donc être accordé, mais avec des exigences supplémentaires.

Calendrier légal : quand la location devient impossible ?

Le cadre s’est progressivement verrouillé. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location. Au 1er janvier 2028, l’interdiction s’étendra aux biens F. Enfin, au 1er janvier 2034, les logements classés E seront eux aussi interdits à la location, sauf rénovation améliorant la performance énergétique.

Pourquoi la durée du prêt pèse dans la décision bancaire

Avec un emprunt sur vingt ans souscrit en 2026, un établissement projette le bien sur toute la période de remboursement. Un logement F peut devenir non louable dans deux ans, un E dans huit ans, alors que le prêt court jusqu’en 2046. Sans programme de travaux, la banque anticipe une baisse de la « louabilité » en cours de crédit et intègre ce paramètre dans l’analyse.

« La vraie passoire thermique, c'est F ou G. Mais aux yeux des banques, cela dépend aussi de la durée du crédit, confirme Guillaume Fourt, directeur des partenariats bancaires chez Meilleurtaux. Si vous faites un crédit sur vingt ans, la banque regarde ce que va devenir le bien pendant ces vingt années. Un logement classé E aujourd'hui peut être considéré comme une future passoire thermique si aucune amélioration n'est envisagée ».

« Aujourd'hui, le DPE est devenu une pièce incontournable dans l'étude d'un dossier de crédit, abonde Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Les banques le demandent systématiquement et il peut avoir un impact direct sur les conditions de financement. Un mauvais DPE est considéré comme un risque supplémentaire pour la banque car ces biens se revendent souvent moins cher et plus lentement sur le marché. »

Hausse d’apport, surcote de taux : ce qui peut changer

Dans les faits, la majorité des dossiers reste finançable, mais les modalités peuvent varier selon les réseaux. Certaines banques réclament un apport plus élevé. D’autres ajoutent une marge de taux comprise entre 0,10 et 0,30%. Pour un emprunt de 250 000 euros sur vingt ans, 30 points de base peuvent représenter plusieurs milliers d’euros au total. Et lorsque le dossier est proche du taux d’usure, cette différence peut suffire à bloquer l’opération.

En investissement locatif, la prudence peut être plus forte : plusieurs établissements écartent les loyers futurs du calcul de solvabilité pour un bien F, G, voire E en l’absence de travaux clairement formalisés. Sans ces revenus, le taux d’endettement augmente mécaniquement, ce qui fragilise la faisabilité.

Travaux planifiés : des « prêts à impact » et des taux bonifiés

À l’inverse, la rénovation est aussi devenue un outil de négociation bancaire. En 2026, certains acteurs proposent des prêts « à impact » ou une réduction de taux si l’emprunteur s’engage à améliorer la note énergétique. Les gains observés se situent généralement entre 0,10 et 0,30 point, un ordre de grandeur similaire aux majorations. « il ne faut pas se dire qu'on fera les travaux plus tard. Il faut les intégrer tout de suite dans le projet », assure Guillaume Fourt.

Le principe : un engagement contractuel, avec un délai pouvant aller jusqu’à vingt-quatre à quarante mois selon les banques, pour réaliser les travaux et fournir un nouveau DPE prouvant l’amélioration. Si l’objectif est atteint, la bonification est conservée (parfois renforcée). En cas de non-respect, certaines banques peuvent revenir sur les conditions accordées.

Au-delà du prêt : l’équation patrimoniale

Cette logique modifie la stratégie d’achat : repousser les travaux à « plus tard » augmente le risque, tandis qu’un plan cohérent dès l’origine peut optimiser le montage financier. Le texte source évoque la possibilité de combiner prêt principal bonifié, éco-PTZ et aides publiques prorogées dans la loi de finances 2026.

Le sujet touche aussi à la valeur du bien. Selon Guillaume Fourt, passer d’une étiquette F ou G à D peut représenter jusqu'à 15% de valorisation supplémentaire, dans un contexte où la performance énergétique pèse davantage lors des négociations et à la revente.

Au final, acheter une passoire thermique en 2026 n’est ni automatiquement une bonne affaire, ni forcément un piège. Le projet demande plus d’anticipation que la moyenne, notamment sur les travaux. « Acheter une passoire thermique peut être une opportunité si le projet de rénovation est bien anticipé, résume Sandrine Allonier. La décote à l'achat, combinée aux aides et aux prêts bonifiés, peut permettre de financer les travaux sans alourdir significativement la mensualité. »