Les principaux changements fiscaux à surveiller pour l’immobilier

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 26 janvier 2026 .
Temps de lecture : 4 min

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Publié le lundi 26 janvier 2026 10:00 par la Rédaction Meilleurtaux

Les discussions budgétaires engagées dans le cadre de l’exercice 2026 interviennent dans un contexte de tension durable sur le marché résidentiel. Ralentissement de la construction, déséquilibre de l’offre locative et contraintes financières croissantes conduisent les pouvoirs publics à réexaminer plusieurs dispositifs structurants. Plusieurs orientations encore soumises à arbitrage parlementaire pourraient redéfinir les équilibres économiques pour les détenteurs de biens et les candidats à l’accession.

L’émergence d’un cadre fiscal dédié à l’investissement locatif longue durée

La réflexion autour d’un régime spécifique applicable aux investisseurs particuliers marque une tentative de réponse à l’érosion de l’offre locative classique. Le principe étudié repose sur la reconnaissance du caractère productif du logement loué sur une période prolongée, ouvrant la voie à un mécanisme d’étalement comptable de sa valeur.

Les versions initiales de ce dispositif ont suscité des réserves, jugées trop prudentes pour générer un effet d’entraînement. Les débats en cours portent donc sur un renforcement de ses paramètres, notamment à travers une revalorisation des taux applicables aux biens récents comme aux logements anciens.

Certains amendements cherchent également à rétablir la possibilité de déduire certaines pertes issues de l’exploitation locative du revenu global, dans des limites réévaluées pour tenir compte des investissements liés à la transition énergétique.

Réorienter la fiscalité pour favoriser la location résidentielle classique

Un autre axe de réflexion concerne la correction des écarts de traitement fiscal entre les logements loués sans ameublement et ceux proposés avec équipements. Depuis plusieurs années, les pouvoirs publics cherchent à limiter l’essor des locations de courte durée, accusées de raréfier l’offre résidentielle classique dans certaines zones.

Important Dans cette optique, des propositions visent à améliorer l’avantage forfaitaire accordé aux revenus issus de la location nue, en relevant sensiblement le taux de déduction automatique applicable aux loyers modestes.

Selon les scénarios envisagés, cette déduction pourrait couvrir une part comprise entre deux cinquièmes et la moitié des recettes perçues, dans une enveloppe plafonnée.

Repenser l’imposition des gains lors de la revente

La fiscalité applicable lors de la cession d’un bien constitue un autre point de tension majeur. Fondé sur une exonération progressive en fonction de la durée de détention, le système actuel est régulièrement critiqué pour son effet dissuasif sur la mobilité résidentielle.

Une réforme d’ampleur a été proposée, visant à supprimer les allègements liés au temps tout en intégrant l’érosion monétaire dans le calcul du gain réel. En contrepartie, le taux d’imposition serait fortement réduit, passant d’un niveau proche de 20 % à une valeur à un chiffre. Cette transformation prévue s’appliquer à horizon 2027 laisserait une période transitoire aux détenteurs de biens pour arbitrer leurs décisions.

Les détracteurs de cette approche soulignent toutefois le risque d’un manque à gagner significatif pour les finances publiques et d’un avantage concentré sur les patrimoines les plus élevés. Le débat reste donc ouvert, entre la volonté de fluidifier le marché pour les uns et la nécessité de garantir une équité fiscale pour les autres.

Ajuster les dispositifs de soutien à l’accession

Le PTZ demeure un outil central pour favoriser l’achat immobilier des ménages modestes. Déjà élargi géographiquement et prolongé dans le temps, ce dispositif fait l’objet de nouvelles propositions visant à en augmenter l’efficacité.

Certaines mesures cherchent à étendre son champ d’application à des montages d’accession progressive ou à revaloriser les enveloppes mobilisables pour tenir compte de la hausse des prix. Dans l’ancien, l’éligibilité resterait étroitement liée à la réalisation de rénovation énergétique, avec des exigences de performance renforcées après travaux.

Néanmoins, face à des marges budgétaires réduites, l’exécutif plaide pour une phase de stabilisation. Le gouvernement estime que la lisibilité des dispositifs constitue désormais un enjeu aussi important que leur extension.