Dispositif Jeanbrun : dates, durée et gain fiscal

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 13 février 2026 .
Temps de lecture : 4 min

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Publié le vendredi 13 février 2026 10:25 par la Rédaction Meilleurtaux

Adopté avec le budget 2026, le dispositif « Jeanbrun » entend soutenir l’investissement locatif en location nue via un mécanisme d’amortissement. Calendrier, publics concernés, durée et imputation des déficits : plusieurs points restent à préciser.

Présenté comme l’héritier du Pinel, le nouveau statut du bailleur privé, appelé dispositif « Jeanbrun », vise à relancer l'investissement locatif grâce à l'amortissement fiscal des logements loués nus. Inscrit dans la loi de finances pour 2026, il ouvre des perspectives d’économie d’impôt, mais laisse encore des questions concrètes en suspens.

Quand le dispositif démarre-t-il exactement ?

Le texte fixe une fenêtre : il concerne les logements achetés ou achevés après la publication de la loi de finances pour 2026, et jusqu'au 31 décembre 2028. En revanche, la mise en œuvre dépendra du contenu et de la date des textes d’application.

Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow (cité par MoneyVox), rappelle : « La règle, c'est le jour de parution du décret. Cela concernera tous les clients qui passeront chez le notaire après cette publication ».

Pour les investisseurs, l’enjeu est majeur : sans précision réglementaire, la question d’une éventuelle rétroactivité pour des achats effectués au début de 2026 reste incertaine.

Quels contribuables sont les plus concernés ?

Le mécanisme diffère du Pinel : il s’appuie sur l’amortissement du logement, déductible des revenus fonciers et susceptible de générer un déficit. En pratique, l’intérêt varie selon la tranche d’imposition et l’existence (ou non) de revenus locatifs préexistants.

« Plus on est dans une tranche marginale élevée ou plus on a déjà des revenus fonciers, plus le dispositif est intéressant », explique Pierre-Emmanuel Jus. À l’opposé, À l'inverse, pour un ménage peu imposé, l'intérêt peut être limité. « Si je suis dans une tranche à 11% et que je n'ai pas de revenus fonciers, cela n'a quasiment pas d'intérêt ».

Selon une étude Maslow publiée lundi 9 février, le gain fiscal annuel peut se situer entre 2 000 et 3 000 euros pour un foyer imposé à 30%, et davantage pour les tranches supérieures.

Une durée minimale… et un effet qui peut se prolonger

Oui, mais elle est double. D’abord, le bien doit être loué nu pendant au moins neuf ans pour ouvrir droit au dispositif. Ensuite, l’avantage peut se poursuivre tant qu’il reste une base amortissable.

« Tant que je conserve le bien et que je n'ai pas épuisé mon volume d'amortissement, je peux continuer à amortir et donc à effacer la fiscalité sur les loyers », précise Pierre-Emmanuel Jus. Concrètement, cela peut durer vingt à trente ans selon le prix du bien, le taux d'amortissement et la durée de détention. À noter : le total des amortissements ne peut pas dépasser la valeur du logement hors foncier.

Déficit foncier : peut-il réduire le revenu global ?

Le sujet est l’un des plus discutés. L’architecture du dispositif prévoit la possibilité d’amortir jusqu’à 80% du prix du bien, et de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an.

Cependant, certains spécialistes soulignent un possible point de friction : les amortissements étant des charges « calculées », et non des dépenses réellement payées, leur imputation sur le revenu global pourrait être contestée. Delphine Abergel, experte en fiscalité et fondatrice de Simulabox, alerte : « La rédaction actuelle du texte laisse subsister une ambiguïté juridique. Seuls les décrets d'application et la doctrine fiscale permettront de sécuriser définitivement l'imputation sur le revenu global. »

À la lecture de l’article 12 octies de la loi de finances pour 2026, qui encadre le dispositif Jeanbrun, l’imputation du déficit sur le revenu global semble néanmoins visée, avec des renvois proches du point f de l’article 31 du Code général des impôts et des régimes « Périssol » et « Besson Neuf ».

Quel gain fiscal attendre, en ordre de grandeur ?

Les montants dépendent du bien et du foyer. Le cadre prévoit jusqu’à 12 000 euros d’amortissement par an et jusqu’à 10 700 euros de déficit imputable sur le revenu global.

D’après l’étude Maslow, le gain fiscal annuel varie le plus souvent entre 1 200 et 3 000 euros, avec des niveaux supérieurs pour les contribuables les plus imposés. Pierre-Emmanuel Jus nuance : « La loi Jeanbrun ne relance pas l'investissement locatif de manière uniforme. Elle redonne surtout de la cohérence économique là où le marché libre ne permettait plus d'équilibre ».

Conclusion : l’outil peut être efficace, mais nettement plus technique que le Pinel. « La simulation est indispensable pour comprendre comment il fonctionne. C'est un dispositif plus complexe que ceux connus depuis 2014 », insiste Pierre-Emmanuel Jus. Entre attente de décrets, paramètres fiscaux et impact variable selon les profils, il s’adresse surtout à des investisseurs avertis.