APL et loyers impayés : nouvelles règles dès 2027

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 23 février 2026 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le lundi 23 février 2026 15:45 par la Rédaction Meilleurtaux

Deux décrets publiés le 12 février 2026 modifient le suivi des impayés de loyer pour les locataires percevant une aide au logement. Les seuils de déclenchement changent et le versement direct au bailleur peut être mobilisé plus tôt, à partir du 1ᵉʳ janvier 2027.

La gestion des loyers impayés évolue pour les ménages bénéficiant d’une aide personnelle au logement (APL, ALF ou ALS). Les décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 du 12 février 2026, publiés au Journal officiel, prévoient des règles à la fois simplifiées et plus strictes pour repérer plus rapidement les impayés et faciliter, lorsque c’est nécessaire, le versement de l’aide au propriétaire. L’entrée en vigueur est fixée au 1ᵉʳ janvier 2027.

Ce qui change : un impayé défini par deux seuils clairs

Jusqu’à présent, la reconnaissance d’un impayé par la CAF ou la MSA reposait sur un calcul peu lisible : la dette devait atteindre l’équivalent de deux mois de loyer net d’aide. Ce mode de calcul pouvait retarder la mise en route des démarches.

À compter de 2027, un impayé sera caractérisé dès lors que l’un des deux critères suivants est atteint :

• une dette cumulée supérieure à 450 € (loyer et charges) ;
• trois mois de défaut de paiement, y compris si le total reste inférieur à 450 €.

Signalement à la CAF ou à la MSA : un délai de deux mois

L’objectif affiché est de repérer plus tôt les situations fragiles, afin d’éviter que la dette ne s’accumule jusqu’à devenir difficile à résorber. Concrètement, dès qu’un des seuils est franchi, le bailleur doit informer la CAF ou la MSA dans un délai de deux mois. Cette étape permet la reconnaissance formelle de l’impayé et le démarrage du traitement du dossier.

Versement direct des aides au bailleur : mobilisation plus rapide

La réforme touche aussi le mécanisme dit de « tiers payant », c’est-à-dire le versement de l’aide logement directement au propriétaire. Dans certaines situations (notamment des logements non conventionnés), l’ALF ou l’ALS pouvaient être versées au locataire. En cas d’impayé, le bailleur avait la possibilité de demander à la CAF ou à la MSA de basculer l’aide sur son compte, mais cette bascule intervenait souvent après un délai important.

Avec une détection et un signalement plus précoces, la demande de versement direct pourra être étayée plus tôt. Le bailleur sécurise ainsi, au minimum, la part d’aide correspondant au loyer.

Un outil préventif, pas un retrait automatique de l’aide

Le passage au versement direct ne constitue pas un transfert automatique et définitif. Le dispositif vise surtout à préserver le paiement du loyer et à limiter le risque de surendettement. L’aide personnelle au logement a vocation à être maintenue même lorsqu’une procédure est engagée, sauf en cas de mauvaise foi manifeste ou si le locataire dispose d’une capacité financière avérée à payer mais refuse de le faire.

Quel impact pour les propriétaires ?

Pour les bailleurs, la clarification des seuils et l’accélération possible du versement direct représentent une sécurisation partielle des revenus locatifs, en particulier pour les petits propriétaires. Le risque n’est pas supprimé si la défaillance du locataire se prolonge, mais l’intervention peut se faire plus tôt, avant que la dette n’atteigne un niveau difficilement récupérable.