Immobilier locatif : les rendements ville par ville en 2026

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 7 février 2026 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le samedi 7 février 2026 10:45 par la Rédaction Meilleurtaux

Une analyse menée sur 2021-2025 met en évidence de forts écarts de rendement locatif brut entre grandes villes. Paris reste en bas du classement, tandis que Grenoble et Marseille dominent.

Les écarts se creusent entre marchés locaux en immobilier locatif. Sur la période 2021 à 2025, certaines villes affichent des niveaux de rentabilité supérieurs grâce à des prix d’achat plus accessibles et une demande locative présente. D’autres, à l’image de Paris, restent pénalisées par des montants au mètre carré très élevés.

L’étude⁽¹⁾ met en avant une hausse globale des rendements locatifs bruts sur la période, mais avec des contrastes marqués selon les territoires. Paris affiche le rendement moyen le plus faible (3,91%). À l’inverse, Grenoble (5,72%) et Marseille (5,38%) ressortent parmi les villes les plus attractives pour un investisseur.

Ce que montre l’évolution nationale entre 2021 et 2025

Après une phase de recul, le rendement moyen se stabilise puis repart modestement à la hausse à partir de 2024.

• 2021 : point haut sur la période (4,95%), avec Marseille (5,95%) et Grenoble (5,76%).
• 2022-2023 : baisse assez généralisée, avec notamment Paris à 3,54% en 2022.
• 2024-2025 : redressement modéré, pour atteindre 4,78% en 2025 ; Paris remonte à 4,33% en 2025 mais reste à l’écart.

Pourquoi Paris reste dernière malgré une forte demande ?

La capitale combine des loyers élevés et une demande locative soutenue, mais ses prix d’achat pèsent sur la rentabilité.

• Rendement moyen : 3,91% (plus bas de l’étude).
• Prix m² moyen : 10 241 € (près de 3 fois supérieur à Grenoble).
• Loyer m² moyen : 33,3 € (plus élevé de l’échantillon).

Paris incarne ainsi le paradoxe d’un marché très demandé, mais des prix si élevés qu'ils limitent drastiquement la rentabilité. Dans ce contexte, la diversification vers des marchés comme Grenoble ou Montpellier peut améliorer le couple prix/loyer.

Le classement 2026 des grandes villes : les profils qui se dégagent

En tête : Grenoble et Marseille, moteurs de rentabilité

• Grenoble : 5,72% de rendement moyen, prix au m2 de 2 595,2 €, loyer moyen de 12,36 €/m2.
• Marseille : 5,38%, prix au m2 de 3 234 €, loyer moyen de 14,46 €/m2.

Ces deux marchés se distinguent par un équilibre entre accessibilité des prix, niveau de loyers et demande.

Marchés dynamiques : Montpellier et Nice

• Montpellier : 5,23% de rendement moyen, loyer moyen de 14,84 €/m2.
• Nice : 4,91%, avec un prix au m2 de 4 650,8 €.

Montpellier apparaît mieux positionnée sur le rapport entre rendement et prix d’achat au m2.

Villes jugées stables : Toulouse, Lille, Rennes, Strasbourg

• Toulouse : 4,69% de rendement, prix au m2 à 3 378 €.
• Lille : 4,55%, prix au m2 à 3 593 €.
• Rennes : rendement moyen autour de 4,3%, prix au m2 de 3 842 €, loyer moyen à 13,68 €/m2.
• Strasbourg : rendement moyen 4,1%, prix au m2 3 865 €, loyer moyen 13,34 €/m2.

Ces profils peuvent convenir à des stratégies patrimoniales de long terme, avec un risque perçu comme plus modéré.

Prix élevés, rendement sous pression : Lyon et Bordeaux

• Lyon : 3,80%, avec un prix au m2 de 4 807,2 €.
• Bordeaux : 4,03%, prix au m2 de 4 641,8 €.

Comme à Paris, des prix d’acquisition élevés peuvent réduire la rentabilité, en particulier pour des objectifs à court terme.

Pistes évoquées pour investir en 2026

• Prioriser Grenoble, Marseille et Montpellier pour des rendements élevés.
• Miser sur Toulouse, Lille, Rennes et Strasbourg pour une stratégie patrimoniale sécurisée.
• À Paris, cibler des niches spécifiques : petites surfaces, quartiers en mutation, vision long terme.
• Rester prudent à Lyon et Bordeaux pour des stratégies court terme.

Méthodologie (1) : l’analyse couvre 2021 à 2025 et 11 grandes villes. Le rendement locatif brut est calculé ainsi : Rendement locatif brut (%) = ((Loyer mensuel médian au m² × 12) / Prix d'achat médian au m²) × 100. Les prix proviennent en priorité de DVF (Demandes de Valeurs Foncières). Quand ces données ne sont pas disponibles (ex. Strasbourg, ou 2024-2025), Lokimo utilise des données d’annonces (SeLoger, Bien'ici…). Les données sont nettoyées des valeurs aberrantes.