Écrit par La rédaction Meilleurtaux .
Mis à jour le
17 août 2026 .
Temps de lecture :
3 min
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- Publié le par la Rédaction Meilleurtaux
Au régime réel, l'amortissement permet de réduire la base imposable des loyers en location meublée, mais il obéit à des règles précises. Retour sur le fonctionnement, les reports possibles et l'impact sur la plus-value depuis 2025.
À retenir
- Au régime réel, l'amortissement peut porter sur le bien, le mobilier et certains travaux inscrits à l'actif.
- En LMNP, l'amortissement ne peut pas créer de déficit : il est limité au résultat après charges.
- La part non déduite est reportable sur les années suivantes, sans limite de durée.
- Le dispositif Jeanbrun en location nue impose des conditions strictes et un plafonnement autour de 8 000 euros/an.
- Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements LMNP augmentent la base de calcul de la plus-value à la revente.
En location meublée au régime réel, il est possible de déduire l'amortissement du logement, du mobilier et de certains travaux, à condition qu'ils soient comptabilisés à l'actif du bilan. Il s'agit de traduire comptablement la dépréciation progressive du bien, c'est-à-dire la perte de valeur liée au temps et à l'usage.
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L'amortissement redevient central avec le DPE
Avec le durcissement des exigences liées à la performance énergétique, ce mécanisme prend une place particulière pour les bailleurs. En location vide, sans amortissement, les travaux de rénovation restent entièrement à la charge du propriétaire.
En location meublée en revanche, les travaux nécessaires pour améliorer le diagnostic de performance énergétique (DPE) deviennent amortissables, ce qui permet d'en étaler le coût sur la durée.
Location nue : le « Jeanbrun » élargit l'accès, sous conditions
Le dispositif Jeanbrun a ouvert l'accès à l'amortissement pour la location non meublée, mais son bénéfice reste très encadré. Il faut notamment respecter un engagement de location de neuf ans, appliquer des loyers plafonnés et réaliser au moins 30 % de travaux dans l'ancien.
Par ailleurs, cet amortissement est forfaitaire et plafonné, autour de 8 000 euros par an. Il ne suit donc ni le prix d'acquisition réel du bien, ni le montant effectif des travaux réalisés par la suite.
Un amortissement limité au résultat : impossible de créer un déficit
En LMNP, l'amortissement présente une limite importante : il ne peut pas générer de déficit. Autrement dit, il ne peut pas dépasser le résultat restant après avoir retranché les charges des loyers perçus (conformément à l'article 39 C du CGI).
Exemple concret : pour un studio loué 6 000 euros par an, avec 4 500 euros de charges et 3 000 euros d'amortissement prévus sur l'année, le résultat (loyers moins charges) s'élève à 1 500 euros. C'est ce montant qui constitue le plafond d'amortissement déductible sur l'exercice.
Ce plafond ne signifie pas que le reliquat est perdu : la fraction non utilisée est reportable sur les années suivantes, et ce sans limite de durée.
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Revente : la règle évolue avec la loi de finances pour 2025
À surveiller également : lors de la cession du bien, et depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP viennent désormais s'ajouter à la base de calcul de la plus-value. En pratique, plus le bien a été amorti au fil des ans, plus la taxation au moment de la vente peut augmenter.
L'opération reste néanmoins le plus souvent favorable : l'économie d'impôt générée par l'amortissement durant la période de location demeure, dans la grande majorité des cas, supérieure au surcoût fiscal lors de la revente. Un calcul au cas par cas s'impose toutefois pour évaluer l'impact réel sur chaque situation.
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