Écrit par La rédaction Meilleurtaux .
Mis à jour le
1 août 2026 .
Temps de lecture :
4 min
La promesse Meilleurtaux Chez Meilleurtaux nous aspirons à vous aider à prendre de meilleures décisions sur vos finances. Notre combat : vous rendre gagnant sur votre argent en vous donnant toutes les clés de compréhension sur nos offres. Consultez notre méthode de présentation des offres et comment nous nous rémunérons sur chacun de nos services.
- Détails
- Publié le par la Rédaction Meilleurtaux
Un décret du 29 juillet rehausse de 0,78% les loyers maximums des logements encore soumis à la loi du 1er septembre 1948. Ce régime, né après-guerre, ne concerne plus qu’une fraction du parc locatif et obéit à des règles spécifiques de loyer et de maintien dans les lieux.
À retenir
- Un décret publié le 29 juillet revalorise de 0,78% les loyers maximums des logements soumis à la loi de 1948.
- Le régime vise des logements construits avant le 1er septembre 1948, dans des zones définies autour de Paris et dans certaines communes.
- Le loyer plafond dépend de 6 catégories, avec des écarts très importants selon l’état et les équipements.
- En 2013, seuls 1% des logements loués étaient encore concernés (114 000 selon l’Insee).
- Le maintien dans les lieux est sans limite de durée, et les possibilités de reprise par le propriétaire sont strictement encadrées.
Adoptée au sortir de la Seconde Guerre mondiale pour limiter la hausse des loyers dans les grandes villes, la loi du 1er septembre 1948 encadre encore certains baux anciens. Un décret publié le mercredi 29 juillet au Journal Officiel relève de 0,78% le plafond de loyer applicable aux logements concernés.
Quel taux pour votre projet ?
Logements visés : âge du bâtiment et zone géographique
Le dispositif s’applique à des logements construits avant le 1er septembre 1948. Ils doivent se situer soit dans un rayon de cinquante kilomètres autour de l’emplacement des anciennes fortifications de Paris, soit dans certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes.
Ces biens sont répartis en 6 catégories selon leur niveau de confort et leurs équipements.
Des catégories très contrastées, du « chic » au très dégradé
La classe II A correspond aux logements les mieux dotés, avec « une construction en matériaux de très bonne qualité » et « d'un WC particulier, d'une salle de bains et du chauffage central », selon service-public.fr.
À l’opposé, la catégorie IV vise des locaux « dans une construction en matériaux défectueux ou dans un immeuble dépourvu de tout équipement (aucun WC, ni dans le logement, ni dans l'immeuble) ».
Un régime en voie d’extinction dans le parc locatif
Si 15% des logements loués relevaient de la loi de 1948 en 1973, 40 ans plus tard, seuls 1% d'entre eux étaient encore concernés, soit 114 000 logements, d’après l’Insee.
La baisse se poursuit, car seuls les logements dont les locataires ont emménagé avant le 23 décembre 1986 peuvent encore bénéficier, sous conditions, de ce cadre. Un logement reloué librement depuis cette date ne peut plus entrer dans le régime. Concrètement, le dispositif s’éteint progressivement au fil des départs et décès des occupants.
Quel taux pour votre projet ?
Comment est fixé le loyer maximal autorisé ?
La catégorie du logement « détermine le montant maximum de loyer que le propriétaire peut exiger de son locataire », précise service-public.fr. La revalorisation annuelle doit rester dans les limites réglementaires. À noter : la hausse ne s’applique jamais aux logements de catégorie IV, ceux en très mauvais état.
Trois simulations chiffrées pour 2026
Exemple 1 : pour un studio de 31 m2 (surface moyenne par habitant à Paris selon l’Insee), en catégorie IV, le prix de base est de 0,26 euro sur les 10 premiers m2, puis 12 centimes par m2 supplémentaire. La valeur locative ressort à 5,12 euros par mois, un montant inchangé en 2026.
Exemple 2 : dans l’agglomération parisienne, pour un bien de 31 m2 en catégorie la plus « chic », les 10 premiers m2 sont à 14,11 euros et les suivants à 8,37 euros. Le loyer mensuel est alors plafonné à 316,87 euros, contre 314,51 euros l’an dernier.
Exemple 3 : pour un appartement de 100 m2 relevant de la catégorie II C (logement « situé dans une construction en matériaux de bonne qualité mais d'aspect ordinaire, et habituellement dépourvue d'ascenseur »), la valeur locative en région parisienne atteint 428,1 euros, contre 424,80 euros l’an dernier.
Durée du bail : que signifie le maintien dans les lieux ?
Autre particularité du régime : aucune durée minimale n’est imposée. Le locataire a un droit au maintien dans les lieux, sans limitation de durée. En cas de décès, l’époux ou le partenaire de Pacs peut rester à vie.
Le maintien peut aussi bénéficier aux enfants mineurs jusqu’à leur majorité, aux ascendants, ainsi qu’aux personnes handicapées à charge, à condition d’avoir vécu avec le locataire depuis au moins un an.
Quel taux pour votre projet ?
Quels recours pour le propriétaire ? Des cas strictement encadrés
Les possibilités de reprise sont limitées. Pour les logements de bonne ou d’assez bonne qualité, un « bail de sortie progressive de la loi de 1948 » peut être engagé. D’une durée de 8 ans, il ouvre ensuite la voie à un loyer de marché, si les revenus du ménage dépassent certains plafonds, notamment plus de 75 815 euros par an pour un foyer de 4 personnes en Ile-de-France.
Le propriétaire peut toujours essayer de reprendre le logement s'il y effectue des travaux dans 3 cas : démolition suivie de reconstruction, surélévation ou addition de construction. Il doit toutefois proposer une solution de relogement « conforme à ses besoins ».
La reprise pour habiter (ou loger un proche) est également possible, mais elle est encadrée. Le « congé pour habiter » est inapplicable si l’occupant a plus de 70 ans et des revenus annuels inférieurs à 33 606,30 euros (soit 1,5 fois le montant annuel du Smic brut). De son côté, le bénéficiaire de la reprise ne doit pas avoir moins de 65 ans.
Le lien a bien été copié
