Écrit par La rédaction Meilleurtaux .
Mis à jour le
8 août 2026 .
Temps de lecture :
4 min
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- Publié le par la Rédaction Meilleurtaux
Préemption, refus de crédit ou retard du vendeur : certaines situations peuvent compromettre le calendrier d’un achat immobilier, voire empêcher la vente d’aboutir.
À retenir
- La commune peut exercer un droit de préemption urbain après l’envoi d’une DIA, avec un délai de 2 mois.
- La préemption peut s’appliquer même si le vendeur souhaite céder le bien à un membre de sa famille (arrêt du 17 octobre 2019).
- En cas de refus de prêt, l’acheteur peut renoncer sans frais et doit être remboursé des sommes versées.
- Un retard du vendeur dans la transmission des documents peut décaler la signature sans annuler automatiquement la vente.
- En l’absence d’accord, une action en exécution forcée peut être envisagée.
Que l’on achète sa résidence principale, un bien à louer ou une maison de vacances, une acquisition immobilière engage souvent des montants élevés et un emprunt sur de nombreuses années. Entre les incertitudes sur le bien et les démarches à mener, les acheteurs peuvent se heurter à des blocages concrets au cours de la transaction.
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Quand la mairie peut acheter à la place de l’acquéreur : la préemption
Plusieurs mécanismes de préemption existent. Le plus fréquent est le droit de préemption urbain, exercé par la commune (ou l’établissement public de coopération intercommunale) du lieu où se situe le logement. Il peut s’apparenter, dans les faits, à une condition susceptible de remettre en cause un compromis de vente.
« Le propriétaire qui souhaite céder son bien situé sur une zone de préemption doit adresser, par courrier recommandé avec accusé de réception, une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à la mairie où se situe le bien ou la déposer contre décharge », explique le site des notaires. À compter de cette information, la collectivité dispose d’un délai de 2 mois pour décider de préempter.
« Le propriétaire n'est donc pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix, explique le site service-public.fr. Une fois que la collectivité a reçu la DIA, elle peut soit décider de ne pas acquérir le bien, soit accepter la vente dans les conditions fixées par le propriétaire vendeur ou en renégociant les conditions de vente ».
Pas d’exception, même en cas de vente à un proche
Ce droit peut s’appliquer y compris dans un cadre familial. Un arrêt de la Cour de cassation du 17 octobre 2019 a ainsi validé la décision d’une commune ayant préempté un terrain, alors que le propriétaire voulait vendre uniquement à un membre de sa famille.
À noter : un recours en annulation reste envisageable si la décision de préempter n’a pas pour but des opérations d’aménagement urbain. Le propriétaire vendeur ou l’acquéreur potentiel peut saisir le tribunal administratif dans un délai de 2 mois à partir de l’affichage en mairie de la décision de préemption.
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Crédit immobilier : que se passe-t-il en cas de refus ?
Lorsque l’achat doit être financé, totalement ou partiellement, par un crédit, une condition suspensive d’obtention de prêt est automatiquement prévue dans la promesse de vente. Si la banque accorde le financement, l’opération peut se poursuivre jusqu’à l’acte définitif.
Mais « si le prêt immobilier est refusé, le futur acquéreur peut renoncer à la promesse de vente sans aucun frais. Il doit alors être intégralement remboursé des sommes versées au vendeur ou au professionnel de l'immobilier », explique service-public.fr. Ce scénario, en pratique, peut donc faire échouer la transaction.
Acte définitif signé plus tard que prévu : le cas des documents manquants
Après la signature d’un compromis de vente, le vendeur ne peut pas, en principe, se rétracter. En revanche, il peut compliquer la finalisation en tardant à transmettre au notaire les pièces indispensables à la signature.
Si la date prévue au compromis est dépassée pour ce motif, la vente n’est pas automatiquement annulée : le notaire attendra la réception de l’ensemble des documents. La recherche d’un accord amiable est généralement privilégiée. À défaut de solution, une procédure en exécution forcée de la vente peut être engagée.
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