Crédit immobilier : comment convaincre les banques pour un projet locatif ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 19 septembre 2025 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le vendredi 19 septembre 2025 15:00 par la Rédaction Meilleurtaux

Après une période de forte contraction, les banques accueillent de nouveau les projets d’investissement locatif, mais en procédant à des analyses rigoureuses. Taux d’endettement, rentabilité prévisionnelle ou encore performance énergétique : rien n’est laissé au hasard.

Des conditions plus favorables, mais des contrôles stricts

Avec la détente enregistrée sur les taux, désormais proches de 3% sur vingt ans, les établissements bancaires se montrent plus ouverts aux projets locatifs. Toutefois, l’investissement reste minoritaire et représente à peine plus d’un dixième des crédits accordés. Les porteurs de projet doivent donc préparer minutieusement leur dossier afin de rassurer sur la rentabilité et sur la pérennité de leur engagement.

Endettement et solidité financière

La règle du Haut Conseil de stabilité financière s’impose : la part du crédit ne doit pas dépasser 35% des revenus. Pour calculer cette capacité, les banques prennent en compte une partie seulement des loyers attendus, généralement entre 70% et 80%. Certaines vont plus loin lorsque le logement est déjà loué ou lorsqu’une assurance contre les impayés est souscrite.

Les banquiers scrutent par ailleurs la capacité de l’emprunteur à faire face en cas de vacance locative ou de loyers impayés. Souvent, le locatif ne couvre pas intégralement les mensualités : l’apport via d’autres revenus ou l’épargne reste incontournable.

L’importance du diagnostic énergétique

La performance énergétique du bien est désormais un paramètre décisif. Une étiquette dégradée peut compromettre le financement, sauf si le plan de financement intègre une enveloppe travaux. Les banques veulent s’assurer que le logement restera conforme aux exigences réglementaires et attractif pour les futurs locataires.

Nouveaux profils d’investisseurs

L’accès à l’investissement locatif ne se limite plus aux seuls propriétaires occupants. Certains ménages, incapables d’acheter un logement adapté pour eux-mêmes, choisissent d’investir dans un bien plus petit en périphérie ou dans des villes dynamiques. L’objectif est souvent de générer un capital à revendre quelques années plus tard afin d’alimenter l’apport pour leur future résidence principale.

Des taux moins avantageux pour les investisseurs

Si les banques rouvraient ces dernières années leur portefeuille de crédits aux investisseurs, elles continuent de proposer des taux légèrement supérieurs à ceux destinés à la résidence principale, souvent entre +0,10 et +0,30 point. Les établissements privilégient encore les primo-accédants, qui représentent une clientèle plus intéressante commercialement, car plus encline à centraliser ses finances et à souscrire des produits complémentaires.

Un investisseur déjà propriétaire bénéficie néanmoins de son historique bancaire, atout important qui peut faciliter l’accès au crédit, mais sans garantie sur le taux obtenu.