Écrit par La rédaction Meilleurtaux .
Mis à jour le
6 octobre 2025 .
Temps de lecture :
3 min
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- Publié le par la Rédaction Meilleurtaux
La hausse temporaire des droits de mutation immobiliers décidée dans la loi de finances 2025 devait épargner les primo-accédants. Pourtant, certains acheteurs ne bénéficient pas, ou seulement en partie, de cette exonération. En cause : la situation matrimoniale et les modalités d’acquisition du logement.
L'essentiel à retenir
- Depuis avril 2025, les départements peuvent augmenter de 0,5 point les droits de mutation à titre onéreux.
- Cette hausse n’était pas censée concerner les primo-accédants, mais le statut conjugal joue un rôle décisif.
- Selon le régime matrimonial, l’exonération peut être partielle, voire inexistante.
- Une clarification du ministère de l’Économie confirme ces limites.
Une exonération incomplète selon le régime matrimonial
Depuis le 1er avril, la majorité des départements applique une hausse de 0,5 point sur leur part dans les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément désignés par « frais de notaire ». Justifiée par la recherche de recettes alternatives pour les caisses des collectivités après la suppression de la taxe d’habitation, la mesure devait exclure les primo-accédants . Cette disposition vise à préserver le pouvoir d’achat de ce public déjà lourdement pénalisé par l’inflation et la remontée des taux d’intérêt du crédit immobilier .
ImportantCependant, nombreux sont ceux qui ont rapidement déchanté, notamment les couples dont un seul membre répond à cette définition. Interrogé sur ce point, le ministère de l’Économie a tranché le 16 septembre : dans certains cas, l’exonération ne joue que partiellement, voire pas du tout.
Les couples en concubinage, pacsés ou mariés sous un régime de séparation de biens bénéficient de l’exonération uniquement sur la part du conjoint primo-accédant. Pour une acquisition en indivision, la moitié du prix supporte les frais majorés, tandis que l’autre reste exemptée.
À l’inverse, les époux unis sous un régime communautaire doivent être tous deux primo-accédants pour profiter de l’exonération. Si l’un des conjoints possède déjà un bien immobilier, l’achat commun est intégralement soumis aux droits majorés.
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Des exceptions pour les acquisitions propres
Toutefois, la règle reste nuancée lorsqu’un époux marié sous régime communautaire utilise des fonds propres — hérités ou acquis avant le mariage — pour financer seul l’achat de la maison ou de l’appartement. Dans ce cas, l’exonération est maintenue si ce dernier répond à la définition de primo-accédant .
Autre situation particulière : la clause de remploi. Elle permet à une personne en instance de divorce, sous régime communautaire, de concrétiser son projet d’achat en son nom exclusif afin qu’il ne tombe pas dans la masse commune. Là encore, il est possible d’échapper aux DMTO, à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la demande.
Bercy confirme ainsi que l’avantage prévu par la loi n’est pas automatique.
Les candidats à l’achat immobilier doivent donc examiner attentivement leur situation matrimoniale et la structure juridique de leur achat pour savoir s’ils seront taxés ou non, et si oui, à quel taux.
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