Écrit par La rédaction Meilleurtaux .
Mis à jour le
9 décembre 2025 .
Temps de lecture :
3 min
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- Publié le par la Rédaction Meilleurtaux
Le retrait programmé des logements les plus énergivores transforme en profondeur le marché locatif français. Alors que les restrictions s’appliquent uniquement aux biens notés G, l’élargissement progressif des interdictions aux catégories F et E entraînera une raréfaction sensible de l’offre. Cette évolution, appuyée par des données régionales et tarifaires précises, révèle des impacts structurels importants sur les dynamiques territoriales et sur la formation des loyers.
L'essentiel à retenir
- Les « passoires thermiques » sont interdites à la location depuis le 1er janvier 2025.
- Leur disparition progressive du marché entraine une pénurie de l’offre locative, en particulier dans les grandes agglomérations.
- Malgré leur faible performance énergétique, ces logements continuent de se louer à des tarifs élevés, influencés par leur emplacement stratégique et la pression de la demande.
Un recul attendu du parc locatif
L’évolution du cadre réglementaire marque un tournant décisif pour le marché locatif . Jusqu’ici, seuls les logements les plus énergivores étaient concernés par l’interdiction à la location, ce qui limitait l’ampleur du phénomène.
Mais l’application progressive de cette mesure aux biens classés F et E, d’abord à l’horizon 2028, va profondément transformer la situation. Ces derniers représentent désormais une part notable du parc potentiellement ciblé. En l’absence de travaux d’amélioration, une proportion significative des logements jusqu’alors proposés à la location pourrait disparaître, affectant en premier lieu les zones déjà très tendues.
Les projections régionales réalisées à partir des annonces publiées sur les portails immobiliers mettent en évidence des écarts très marqués. Les espaces les plus denses, notamment autour de la capitale ainsi que dans certaines régions du nord-ouest, figurent parmi les zones les plus vulnérables, avec une contraction possible avoisinant près d’un tiers du parc en place.
D’autres territoires, principalement sur le littoral occidental, seraient moins frappés, avec des reculs plus modérés . Avec un parc immobilier souvent plus récent et moins énergivore, les régions méridionales enregistreraient des retraits relativement limités.
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Des biens énergivores paradoxalement valorisés sur le marché
L’analyse des loyers met en lumière un phénomène inattendu : les « passoires thermiques » ne sont pas nécessairement les plus abordables .
Important Dans de nombreuses villes, les logements classés en bas de l’échelle affichent au contraire des loyers supérieurs à la moyenne nationale. Les écarts relevés pour les trois classes les plus énergivores montrent des niveaux de dépassement notables, parfois proches ou supérieurs à ceux observés pour les catégories intermédiaires.
Les habitations situées dans les catégories les plus performantes ne présentent pas la même dynamique : le coût de leur location ressort généralement sous la moyenne, avec des différentiels négatifs compris entre 1 % et 6 % selon le niveau énergétique.
Les données locales accentuent ces écarts : certaines agglomérations de l’Ouest et du Sud-Ouest montrent des hausses de l’ordre de +4 % à 7 % pour les logements énergivores, alors que dans le centre-est et le Midi, ces mêmes biens enregistrent des tarifs inférieurs de 2 % à 7 %.
Plusieurs facteurs expliquent ce paradoxe. Dans les zones urbaines très prisées, l’emplacement reste un critère déterminant, souvent plus influent que l’efficacité énergétique , ce qui valorise particulièrement les logements anciens peu performants.
Les méthodes de calcul des loyers renforcent ces différences. Certains propriétaires valorisent des caractéristiques spécifiques du bien, tandis que les transactions directes entre particuliers échappent plus aisément aux règles locales.
La forte proportion de studios et de petits appartements parmi les logements énergivores, avant le changement de méthode de calcul en 2024, amplifiait également la pression sur les loyers. De plus, certains propriétaires ajustent déjà la valeur du bail en prévision des travaux de rénovation ou pour compenser les dépenses engagées.
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