Optimiser l’investissement locatif : quel type de bail choisir ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 11 octobre 2024 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le vendredi 18 octobre 2024 10:26 par la Rédaction Meilleurtaux

Le choix du bail est crucial dans tout projet d’achat de bien immobilier destiné à la location. Il existe différentes formules avec chacune ses spécificités, impactant directement sur la fiscalité, la durée du contrat et les relations avec le locataire. Cet article vous aide à y voir clair et à sélectionner le bail le mieux adapté à votre situation.

La location vide : stabilité et fiscalité 

Réservé à la résidence principale, l’investissement locatif dédié à la location vide offre une grande stabilité grâce à un bail de trois ans renouvelables. La fiscalité, quant à elle, est modulable : régime micro-foncier pour les petits revenus et régime réel pour bénéficier de déductions. Si les déficits fonciers sont intéressants pour réduire les impôts, il convient de bien étudier les conséquences à long terme.

Important Les avantages de la location non meublée ne s’arrêtent pas là. La stabilité du locataire peut être un atout pour les propriétaires souhaitant minimiser les rotations et les frais de remise en état. De plus, cette formule est souvent perçue comme plus « classique » et peut rassurer les locataires en quête d’un logement sur le long terme.

Toutefois, elle présente certains aspects négatifs. La durée du bail peut être contraignante s’il est envisagé de récupérer son bien rapidement.

Par ailleurs, les loyers sont généralement encadrés, ce qui limite la marge de manœuvre pour les propriétaires.

La location meublée : flexibilité et fiscalité avantageuse

Plus souple, la location meublée permet des durées plus courtes et une récupération facile du bien. La fiscalité est également attractive avec un abattement forfaitaire de 50 % et la possibilité d’amortir le mobilier.

Néanmoins, les rotations de locataires sont plus fréquentes et les frais de remise en état peuvent être plus élevés.

Important La location meublée n’est pas dépourvue d’atouts. Elle est particulièrement conseillée aux investisseurs souhaitant bénéficier d’une rentabilité rapide ou aux propriétaires de biens situés dans des zones touristiques. La flexibilité du bail permet aussi de s’adapter aux évolutions du marché locatif.

Toutefois, elle comporte également des risques. Les réglementations peuvent changer rapidement, surtout en matière de meublés de tourisme. De plus, les locataires peuvent varier, entrainant ainsi des problèmes de gestion.

Le bail code civil : un contrat sur mesure

Durée, montant du loyer, modalités de récupération du bien… avec le bail civil, tous ces éléments sont négociables. De plus, il échappe aux réglementations strictes encadrant les loyers, offrant donc une plus grande liberté au bailleur.

Souvent utilisé pour les locations meublées, celui-ci convient particulièrement aux résidences secondaires ou aux locations à des entreprises. Attention toutefois : si le logement est occupé comme résidence principale, le bail risque d’être requalifié en bail d’habitation, avec des conséquences juridiques différentes.