Dispositif Jeanbrun : quand la location nue redevient compétitive

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 26 mai 2026 .
Temps de lecture : 4 min

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Publié le mardi 26 mai 2026 17:22 par la Rédaction Meilleurtaux

Le dispositif Jeanbrun introduit l’amortissement en location nue et, surtout, la possibilité de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global. Un atout qui peut faire la différence face au LMNP, mais seulement dans certains cas de figure.

Longtemps dominée par le meublé, la location nue dispose désormais d’un nouvel outil fiscal : l’amortissement du bien. Avec Jeanbrun, cet amortissement peut même produire un déficit foncier imputable, ce qui change l’arbitrage pour certains investisseurs.

Ce que Jeanbrun apporte de plus que le LMNP

Jusqu’ici, le LMNP avait un avantage structurel : des loyers souvent plus élevés et un amortissement qui réduit l’assiette taxable. Mais l’amortissement en meublé ne permet pas d’aller au-delà de l’annulation de l’impôt sur les loyers : il « bute » sur zéro.

Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow, résume ainsi l’intérêt du nouveau cadre : « En Jeanbrun, je peux créer un déficit et donc avoir une économie d'impôt ».

Le schéma décrit repose sur plusieurs étapes : perception des loyers, déduction des charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, gestion…), puis application d’un amortissement pouvant aller jusqu’à 80% de l’investissement, avec un plafond de 8 000 euros par an.

Pour qui l’avantage fiscal est le plus marqué ?

Le gain dépend fortement du profil fiscal. « Les gagnants », poursuit-il, « ce sont les tranches élevées. Les grands gagnants, ce sont les tranches élevées avec des revenus fonciers positifs. » L’idée : lorsque des revenus fonciers existent déjà, ils sont imposés à la TMI, augmentée des prélèvements sociaux, soit jusqu’à 47,2% pour une tranche à 30%. Le déficit généré via Jeanbrun vient alors les réduire euro pour euro.

Autre élément mis en avant : l’avantage ne s’éteint pas au bout de 9 ans comme certains dispositifs à durée fixe. L’amortissement se poursuit tant que la base amortissable n’est pas consommée, ce qui peut conduire, selon des simulations, à 25 à 27 ans de loyers sans impôt.

Budget, marché local, typologie : les paramètres qui peuvent tout changer

La fiscalité ne suffit pas à décider. « Si votre budget est inférieur à 150 000 euros, il faut aller sur du meublé, sur du studio, dans des grandes villes. Si votre budget est supérieur à 200 000 euros et que vous avez une tranche d'imposition au-delà de 30%, intéressez-vous à Jeanbrun et comparez les deux ».

Dans la pratique, le meublé vise souvent des studios pour étudiants ou jeunes actifs, avec davantage de rotation. Le Jeanbrun, lui, se positionne plutôt sur des T2/T3 en location nue, recherchés par des ménages et moins ciblés depuis la fin du Pinel.

Plafonds de loyers : un écart parfois déterminant

Même sans zonage, les loyers sont encadrés par des plafonds. À Rennes, Nantes, Bordeaux ou Toulouse, ces plafonds seraient proches du marché. En revanche, l’écart ressort nettement à Paris : autour de 35 euros le mètre carré en loyer de marché, contre environ 20 euros pour le plafond Jeanbrun, pour un achat aux alentours de 10 000 euros du mètre carré.

Vacance locative : un risque amplifié par l’engagement

La vacance peut aussi annuler l’intérêt fiscal. À Mulhouse ou Pau, les grandes surfaces peuvent rester plus longtemps vacantes alors que les studios trouvent plus facilement preneur. À Pau, le taux de vacance est d’environ 14%, contre 8% en moyenne nationale. Avec un engagement de 9 ans minimum, une mise en location difficile peut dégrader fortement l’équation.

Ancien : conditions de travaux et DPE difficiles à sécuriser

investir dans l'ancien reste aujourd'hui très verrouillé. Le cadre impose des travaux équivalant à 30% du prix d’achat, ainsi qu’une sortie de DPE en A ou B. Le gouvernement a annoncé fin avril un passage à 20% et un critère assoupli (gain de deux classes de DPE), mais ces ajustements n’ont pas été votés. En l’état, le dispositif oriente donc largement vers le neuf.