Prix immobilier à Marseille en Octobre 2025 : l'achat s'ajuste, le locatif reste une valeur sûre

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 16 octobre 2025 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le jeudi 16 octobre 2025 12:10 par la Rédaction Meilleurtaux

Le marché immobilier marseillais entre dans une phase d'ajustement. En octobre 2025, les prix à l'achat connaissent une très légère érosion (-0,2 % à -0,4 % sur un mois selon MeilleursAgents), signe d'un rééquilibrage attendu face à la hausse des taux et à l'inflation. En parallèle, le marché locatif confirme sa tension - notamment dans les 1er, 6e, 8e et 10e arrondissements. Analyse de nos experts Meilleurtaux.

Marseille - Prix à l'achat : une correction mineure mais significative

Après une longue période de hausse, les prix de vente à Marseille marquent le pas. La correction observée en octobre est minime, mais elle reflète une nouvelle réalité de marché où le pouvoir d'achat des acquéreurs devient le principal arbitre.

Ce tassement indique que le marché atteint un plateau. Pour les acheteurs, cette phase peut créer des opportunités de négociation, à condition d'avoir un plan de financement solide - les marges de négociation s’élargissent légèrement (5 à 7 % en moyenne, contre 3 % un an plus tôt)

Marché locatif : une demande toujours soutenue

Contrairement au marché de la transaction, la location à Marseille ne faiblit pas, particulièrement sur le segment des appartements. La demande locative reste tirée par Aix‑Marseille Université, le CHU et les actifs du port - portée par les étudiants et les jeunes actifs, ce qui maintient les loyers à un niveau élevé et dynamique. De plus, le taux de vacance des logements est historiquement bas (~3%)

Cette hausse continue des loyers des appartements (+0,62 % en un mois) confirme le potentiel de rentabilité locative de la ville, un signal fort pour les investisseurs.

Le visage contrasté de Marseille : des prix du simple au quadruple

Analyser Marseille comme un marché unique est une erreur. La cité phocéenne est une mosaïque de quartiers aux réalités économiques et immobilières radicalement différentes, offrant un large éventail de prix.

Cet écart abyssal entre les quartiers prisés du Sud et les secteurs plus populaires du Nord crée des opportunités uniques, que ce soit pour de la résidence principale ou pour de l'investissement locatif à fort potentiel de valorisation.

La rentabilité brute dans les 14e et 15e dépasse 8 %, tandis qu’elle tombe à 3–4 % dans les 7e et 8e.

Se financer à Marseille : un contexte encore accessible

Malgré un taux de crédit moyen entre 3,30 % et 3,50% sur 20 ans, acquérir un bien à Marseille reste plus accessible que dans d'autres grandes métropoles. Le ticket d'entrée permet encore de structurer des projets cohérents. À titre d'exemple, un emprunt de 150 000 € correspond à une mensualité d'environ 850€/mois (taux moyen à 3,4%), un montant souvent équivalent, voire inférieur, au loyer d'un bien similaire.

L'analyse de notre expert Meilleurtaux

Dans ce marché à deux vitesses, comment bien positionner sa stratégie ? Notre expert met en lumière les leviers de performance spécifiques à Marseille.

Marseille est aujourd'hui l'un des marchés les plus intéressants de France pour l'investissement locatif. La légère baisse des prix à l'achat, combinée à une forte tension locative, crée un effet de ciseaux très favorable à la rentabilité (rendement moyen brut autour de 6 %, supérieur à la moyenne nationale). C'est le moment de s'y intéresser sérieusement.

Quid de la durée de votre prêt ? Cela peut-il avoir un impact sur votre rendement net ?

Pour un investissement, je conseille souvent d'explorer des durées de crédit intermédiaires, par exemple sur 15 ou 17 ans plutôt que 20. Cela augmente légèrement la mensualité mais réduit considérablement le coût total du crédit, ce qui maximise le rendement net de l'opération. À Marseille, où les mensualités restent raisonnables, c'est une stratégie particulièrement pertinente.