Écrit par La rédaction Meilleurtaux .
Mis à jour le
11 juin 2026 .
Temps de lecture :
3 min
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- Publié le par la Rédaction Meilleurtaux
Le HCSF encadre l’octroi des prêts immobiliers avec deux règles, tout en autorisant une marge de flexibilité. Début 2026, l’usage de ces dérogations progresse, tandis que le débat politique sur le seuil de 35% se poursuit.
À retenir
- Le HCSF fixe deux critères pour les prêts immobiliers : 35% d’endettement maximum et 25 ans de durée.
- Les banques peuvent déroger à ces règles dans la limite de 20% des dossiers.
- Au 1er trimestre 2026, la part de dérogations atteint 17,5% (15,7% un an plus tôt).
- Le HCSF note des différences d’usage de la flexibilité selon les banques.
- Des députés proposent un critère alternatif basé sur le reste à vivre.
Pour accorder un crédit immobilier à un particulier, les banques doivent suivre un cadre fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), instance de surveillance où siègent notamment Bercy et la Banque de France. Ce cadre repose sur deux paramètres majeurs, assortis d’exceptions limitées.
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Les deux règles de référence fixées par le HCSF
Dans la pratique, l’établissement prêteur doit respecter ces critères :
- Le taux d'endettement du client ne doit pas dépasser 35% ;
- la durée du prêt est limitée à 25 ans.
Une marge d’exception… plafonnée à 20% des dossiers
Ces limites ne sont pas absolues : les banques peuvent s’en écarter pour 20% des dossiers. À l’issue de sa réunion trimestrielle tenue mardi, le HCSF indique que les établissements utilisent davantage cette flexibilité pour les nouveaux crédits à l’immobilier résidentiel.
Au 1er trimestre 2026, une hausse des dérogations observée
Sur la période, la part de dérogations a atteint 17,5%, contre 15,7% un an plus tôt. Le HCSF souligne toutefois que toutes les banques n’appliquent pas la flexibilité au même niveau et relève « une hétérogénéité d'utilisation de la marge au sein des établissements bancaires ».
Le HCSF maintient le cadre actuel
Dans son communiqué, le HCSF « se félicite de la bonne appropriation de la norme et de ses flexibilités par les établissements bancaires, qui leur permet d'accompagner la reprise du crédit immobilier tout en tenant compte des spécificités individuelles. » Dans ce contexte, il conserve les règles en vigueur qui encadrent le taux d’endettement et la durée d’endettement des ménages.
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Une proposition de loi pour faire évoluer le seuil des 35%
En parallèle, plusieurs députés souhaitent modifier ces critères afin de limiter l’exclusion de certains ménages du crédit immobilier. Une proposition de loi portée par le député Renaissance Lionel Causse, cosignée par une dizaine de parlementaires, vise à assouplir la référence des 35% en introduisant un critère fondé sur le reste à vivre (la somme disponible chaque mois après les charges et le crédit). L’objectif : permettre l’acceptation de dossiers affichant un endettement plus élevé, lorsque le reste à vivre demeure jugé suffisant.
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