Combien puis-je emprunter ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 11 décembre 2024 .
Temps de lecture : 7 min

Pour acheter un bien immobilier, il est bien souvent nécessaire de souscrire à un crédit immobilier. La capacité d'emprunt d’une personne ou d’un couple dépend de plusieurs facteurs, notamment les revenus, la durée du prêt, l’apport personnel, les éventuels autres crédits en cours. Découvrez ici combien vous pouvez emprunter pour acheter une maison ou un appartement.

Comment savoir combien on peut emprunter ?

Bon à savoir Les règles de conditions d’octroi d’un crédit immobilier ont changé au 1er janvier 2022. Sous peine de sanctions, les banques ne peuvent vous accorder de crédit que si le taux d’effort ne dépasse pas 35 % maximum de vos revenus (contre 33 % auparavant), assurance emprunteur incluse. Elles n’autorisent plus non plus les prêts d’une durée supérieure à 25 ans, sauf exception (27 ans en VEFA)

« Combien puis-je emprunter en fonction de mes revenus ? ». Il est évidemment difficile de répondre de manière précise à cette question, car chaque cas est différent. Mais connaître sa capacité d’emprunt est indispensable pour un projet d’achat immobilier. Il s’agit en effet de déterminer le montant maximum que vous pourrez rembourser en fonction de vos revenus et charges. 

Afin d’évaluer votre capacité d’emprunt en vous laissant un reste à vivre suffisant pour supporter les dépenses du quotidien, l'organisme qui vous accordera éventuellement le crédit immobilier étudiera un certain nombre de critères :

• la stabilité et le niveau de vos revenus : c'est un élément clé pour déterminer si les banques accepteront de vous prêter sur la base d'un taux d'endettement de 35%. Si vos revenus sont variables dans le temps et que vous n'avez pas de garantie sur leur évolution future, les banques seront plus prudentes et le taux d'endettement sera ramené à 25 % voire 20 % ; si, au contraire, vos revenus sont en augmentation régulière ou prévisible, la banque pourra estimer que vous êtes capable d'assumer un endettement supérieur. Par revenus, on entend généralement salaires, pensions de retraite, revenus locatifs et financiers, allocations familiales, pensions alimentaires, rentes, voire primes régulières. Attention, certains revenus subissent une décote. Par exemple, dans le cadre d’un investissement locatif, la banque prend uniquement en compte 70 % des loyers perçus (pour anticiper une éventuelle défaillance des locataires).
• votre âge au moment de la souscription du prêt : plus vous êtes jeune et avez “la vie devant vous”, plus la banque est susceptible d’être intéressée par votre profil. D’autant plus si votre situation professionnelle et votre salaire sont amenés à s'améliorer. 
• vos charges actuelles : elles correspondent à toutes les dépenses récurrentes. Si par exemple vous remboursez un ou plusieurs crédits (auto ou conso), la banque en tiendra compte. De même, si vous êtes séparé et versez une pension alimentaire, cette charge sera à porter à la connaissance de la banque. En revanche, toutes les dépenses variables mais régulières liées à l’alimentation, l’énergie ou aux loisirs ne sont généralement pas intégrées dans le calcul, bien que les règles diffèrent en fonction des établissements de crédit. Par exemple, certaines banques sont susceptibles, au regard de la hausse du prix du carburant, de prendre en compte la distance domicile-travail.
• votre éligibilité à un prêt aidé : en fonction de votre niveau de revenu, plusieurs aides existent qui peuvent contribuer à réduire le coût total du projet (prêt Action Logement, prêt à taux zéro, prêt accession sociale, etc.). Tous ces prêts et aides obéissent à des conditions strictes d'attribution qu'il faut connaître. 
• votre apport personnel : son montant est un élément essentiel pour évaluer votre qualité de crédit, votre capacité à épargner et bien entendu votre capacité à contribuer pour au moins 10% au coût total du projet. Les banques accepteront d'inclure les frais d'agence dans le prêt qu'elles feront ; en revanche, vous devrez payer les frais de notaire et les frais de garantie. 

Pour calculer sa capacité d’emprunt avant de démarcher les établissements de crédit, il peut être utile d’utiliser notre simulateur en ligne, vous obtiendrez ainsi une estimation rapidement.

Calculer sa capacité de remboursement

Par ailleurs, au-delà de votre capacité d’emprunt, vous devrez aussi réfléchir aux mensualités maximales que vous souhaitez rembourser, autrement dit à votre capacité de remboursement. En prenant les revenus de votre ménage sur les 2 ou 3 dernières années (déclarations d'impôt), et en calculant 35% de ces revenus, vous aurez de toute façon les mensualités maximum que la banque vous accordera. Mais vous pouvez aussi décider que votre effort ne devra atteindre que 25% car vous ne voulez pas sacrifier certaines dépenses, comme les voyages ou les loisirs...

Pour estimer vous-même la mensualité de crédit maximale que vous serez en mesure de supporter, vous pouvez faire le calcul suivant :

Formule(revenus nets × 35%) - (charge d'emprunt actuelle)

Exemple

Vos revenus globaux atteignent 5 000 €. Vous avez des charges à hauteur de 500 €. La capacité de remboursement en respectant le taux d’endettement de 35 % est de (5 000 x 35 %) – 500 = 1 250 €.

Une fois vos mensualités maximales estimées, vous pouvez utiliser nos calculatrices financières pour déterminer le montant du prêt auquel elles correspondent. Vous pourrez porter la durée du prêt à 20 ou 25 ans si besoin.

Calculer son taux d’endettement  

Pour être sûr que vous êtes capable de faire face aux échéances de votre crédit immobilier, l’établissement de crédit va réaliser un scoring de votre profil et étudier votre taux d’endettement. Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a fixé ce taux à 35% de vos revenus, même s’il existe des cas exceptionnels où la banque peut vous accorder un prêt à un taux d'endettement supérieur (pour 20 % de leurs dossiers de financement).

Ainsi, n’hésitez pas à faire appel à un courtier afin qu’il vous aide à monter un dossier solide pour convaincre une banque de vous accorder un crédit immobilier.

Pour savoir si vous êtes en dessous du taux maximal, le calcul du taux d’endettement est le suivant :

Formule(charges fixes et dettes / total des revenus fixes nets) * 100

Par exemple, si vous gagnez l’équivalent de 2 000 euros net par mois et avez comme charges fixes 700 euros, votre taux d’endettement est à la limite des 35% autorisés. 

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Le bien que vous souhaitez acquérir est affiché au prix de 300 000 euros mais votre capacité d’emprunt est limitée ? Il existe des solutions pour augmenter cette dernière : 

• réduire le montant des charges est l’idéal pour bénéficier d’une meilleure capacité d’emprunt. Si par exemple vous avez des crédits en cours, il sera plus raisonnable de solder ce crédit en anticipé. Si la dernière mensualité est proche il vaut mieux attendre d'avoir terminé le remboursement total avant de contracter un prêt immobilier.  
• augmenter son apport personnel est l’option la plus évidente, mais moins la moins facile à mettre en place. Pour se faire, vous pouvez éventuellement demander de l’aide à vos proches qui pourraient vous faire une donation ou mobilisez plus d’épargne que prévu initialement. 
• emprunter à deux peut être opportun si vous êtes en couple mais que vous envisagiez plutôt d’emprunter seul. 
• les prêts aidés comme le prêt à taux zéro ou le prêt action logement peuvent vous permettre sous conditions de gonfler le montant de votre crédit. 
• allonger la durée du prêt est une alternative à prendre en considération. Cela vous offre la possibilité d’obtenir un crédit plus conséquent. Le point négatif est que vous le paierez plus cher, car le taux augmente quand la durée s’allonge.
• faire appel à un courtier en prêt immobilier. Le courtier est à même de trouver la banque offrant les meilleures conditions. Avec un taux d’intérêt plus faible, vous réduisez le coût du crédit, cela permet d’emprunter plus.

Les différents prêts immobiliers

Il existe différents types de prêts immobiliers, à savoir :

• le prêt amortissable, le crédit le plus courant. Il consiste à rembourser chaque mois le capital emprunté, les intérêts, l’assurance emprunteur. Le montant des mensualités est constant (sauf en optant pour un crédit à taux variable) ;
• le prêt in fine : vous ne vous acquittez tous les mois que des intérêts et de l’assurance emprunteur. Le capital est remboursé au terme du crédit ;
• le prêt relais : c’est une forme de prêt in fine. Il est souscrit lors de l’achat d’un bien immobilier avant la vente de l’ancien. Vous pouvez financer votre projet même si vous ne disposez pas des fonds nécessaires. Le capital est remboursé dès la vente du bien immobilier. Le prêt-relai est souscrit pour un ou deux ans maximum ;
• le prêt lissé : lorsque vous souscrivez plusieurs prêts, par exemple un crédit amortissable à taux fixe plus un PTZ (prêt à taux zéro), le lissage permet de vous acquitter des mêmes mensualités tout au long du crédit. Lorsqu’un crédit est remboursé, les mensualités de l’autre augmentent pour régler le même montant mensuel ;
• le prêt hypothécaire : ce crédit est garanti pour la banque. En cas de non-remboursement des mensualités, la banque peut saisir le bien puis le vendre afin de récupérer le capital prêté.

Questions fréquentes sur le montant que l’on peut emprunter

Comment calculer le montant que l’on peut emprunter ?

Une simulation est nécessaire pour connaître la somme qu’il est possible d’emprunter à la banque. Cette simulation en ligne prend quelques secondes, il suffit d’indiquer le montant de vos ressources comme de vos charges.

Quel est l’intérêt de savoir combien il est possible d’emprunter ?

La somme prêtée par la banque impacte votre capacité d’achat. Entre le crédit immobilier et votre apport personnel, vous savez combien vous pouvez allouer à votre bien immobilier. Cela permet d’orienter votre recherche de logement.

Combien puis-je emprunter seul ?

Le montant emprunté dépend de vos revenus et vos charges. Avec des revenus très élevés, une personne seule peut très bien emprunter plus qu’un couple avec de faibles revenus associés à des charges importantes.

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