Crédit immobilier : la FBF veut alléger les règles HCSF

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 6 Octobre 2026 .
Temps de lecture : 4 min

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Publié le Mardi 6 Octobre 2026 10:22 par la Rédaction Meilleurtaux

Dans une contribution en vue de la présidentielle de 2027, la Fédération bancaire française propose d’assouplir le cadre du HCSF sur le crédit immobilier. La règle des 35% n’est pas forcément visée, mais son caractère contraignant, tandis que le taux d’usure inquiète déjà les courtiers.

La Fédération bancaire française (FBF) souhaite faire évoluer les règles qui encadrent l’accès au crédit immobilier. Dans une contribution publiée en amont de l’élection présidentielle de 2027, elle affiche un objectif clair : « supprimer le caractère contraignant des règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) ».

Ce que dit aujourd’hui le cadre HCSF

Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent, en principe, respecter deux bornes principales. D’une part, un taux d’effort limité à 35% des revenus, assurance comprise. D’autre part, une durée d’emprunt plafonnée à 25 ans, avec une tolérance de deux années supplémentaires dans certaines situations lorsque l’entrée dans le logement est décalée.

Des exceptions existent : les établissements peuvent déroger à ces critères dans la limite de 20% de leur production trimestrielle, enveloppe elle-même encadrée.

Dérogations : une souplesse déjà possible, mais pas toujours utilisée

Encore faut-il, en pratique, que les banques mobilisent pleinement cette marge. Or elles ne consomment pas systématiquement toute l’enveloppe de dérogations de 20%. Le dispositif permet donc déjà une certaine flexibilité, même si chaque banque peut choisir une approche plus prudente et rester en deçà des limites autorisées.

35% : pas une suppression, mais un changement de statut ?

La demande portée par la FBF ne correspond pas, à ce stade, à une remise en cause frontale du seuil. Il ne s’agit pas de supprimer la règle de l’endettement à 35%, mais de faire en sorte que ce ne soit plus le HCSF qui l’impose par l’intermédiaire de normes juridiquement contraignantes.

Avant 2022, les banques suivaient déjà le taux d’endettement de leurs clients. L’idée défendue aujourd’hui reviendrait à leur redonner davantage de latitude pour apprécier les dossiers au cas par cas.

Le « reste à vivre » revient dans le débat parlementaire

Le sujet a déjà émergé à l’Assemblée nationale : une proposition de loi vise à accorder plus de poids au « reste à vivre » dans l’évaluation de la solvabilité, plutôt que de s'en tenir au seul seuil des 35%. Le texte n’en est toutefois qu’au début : il doit encore passer l’examen de la commission des finances.

L’enjeu est que 35% ne produit pas le même effort selon les revenus : pour un ménage aux revenus élevés, un dépassement du seuil reste supportable, alors qu’il est bien plus difficile à absorber avec des revenus modestes.

À noter : la dérogation actuelle est orientée, avec au moins 70% de l’enveloppe consacrée à l’achat d’une résidence principale et au moins 30% aux primo-accédants.

Taux d’usure : le frein jugé le plus immédiat

Si le HCSF maintient des règles contraignantes, l’APIC souhaite qu’au minimum « le financement des investissements locatifs » sorte de leur champ d’application. Mais le taux d’usure apparaît comme l’obstacle le plus immédiat.

Ce plafond correspond au TAEG maximal autorisé et il est révisé chaque trimestre. Or les taux de crédit progressent : au 29 septembre, les taux de marché atteignent notamment 3,48% sur 20 ans et 3,57% sur 25 ans.

La crainte : un décalage entre la hausse des barèmes bancaires et celle du taux d’usure, avec un scénario déjà observé en 2023. Même des emprunteurs qui respectent les 35% d’endettement et disposent d’un apport conséquent pourraient se retrouver privés de crédit si leur TAEG franchit le plafond légal. L’APIC plaide donc pour un retour temporaire à une révision mensuelle, comme en 2023, et prévoit de saisir à nouveau la Banque de France.

D’autres pistes avancées pour l’accession

L’APIC travaille aussi sur d’autres propositions : le retour des APL accession pour les prêts d’accession sociale, et une plus grande stabilité du prêt à taux zéro (PTZ). L’association souhaite notamment que le PTZ soit stabilisé sur plusieurs années, afin de limiter les changements de zonage, de logements éligibles ou de conditions, jugés déstabilisants pour les projets immobiliers.

Ces pistes poursuivent un objectif commun : redonner de la souplesse au crédit immobilier. Reste à voir lesquelles s’imposeront dans le débat d’ici 2027.