Complément de loyer : règles, plafonds et recours

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 11 février 2026 .
Temps de lecture : 5 min

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Publié le mercredi 11 février 2026 08:30 par la Rédaction Meilleurtaux

Dans les villes soumises à l’encadrement des loyers, un bailleur peut, dans de rares cas, demander un complément de loyer. À condition de respecter des critères précis, d’informer le locataire et de pouvoir justifier le montant.

Dans plusieurs grandes villes comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier, l’encadrement des loyers fixe un plafond via le loyer de référence majoré. Il existe toutefois une exception, souvent mal comprise et parfois détournée : le complément de loyer. Ce supplément, contesté par de nombreux locataires, n’est possible que dans un cadre très strict.

Le complément de loyer : dans quels cas est-il autorisé ?

Le dispositif n’a rien d’automatique. Il ne peut être utilisé que dans les territoires ayant mis en place l’encadrement expérimental des loyers, via arrêté préfectoral, dans des zones dites tendues.

Illustration : un utilisateur de Reddit expliquait, dans un post depuis supprimé, que son propriétaire réclamait un complément mensuel de 240 euros euros, en avançant notamment la présence d’un ascenseur et d’une cuisine aménagée.

« Il permet, à titre dérogatoire, de dépasser le loyer de référence majoré lorsqu'un logement présente des caractéristiques particulières », analyse Roselyne Conan, directrice générale de l'Agence Nationale pour l'information sur le logement (ANIL) citée par MoneyVox. Point important : aucun barème officiel ne fixe ce supplément. Le bailleur doit donc en estimer le niveau de façon raisonnable, au regard des atouts réellement valorisants du bien.

Sur le plan juridique, le mécanisme s’inscrit dans la loi Alur, puis la loi Élan. Il repose sur trois étages : loyer de référence, loyer de référence majoré (plafond) et, à titre exceptionnel, un complément possible si le logement présente des éléments sortant réellement de l'ordinaire.

« Le complément de loyer doit être justifié par des caractéristiques spécifiques du logement, appréciées par comparaison avec les biens du quartier », confirme Romain Bonny, chargé d'études juridiques à l'ANIL.

Quels “atouts” peuvent justifier un supplément ?

Un complément peut être envisagé, par exemple, si le logement offre :

• une vue exceptionnelle et directe (monument, panorama, absence durable de vis-à-vis dans un secteur dense) ;
• une grande terrasse ou un extérieur rare dans le quartier (surface importante, usage privatif, caractère atypique) ;
• une hauteur sous plafond très élevée, nettement au-dessus des standards locaux ;
• des prestations de standing réellement supérieures à celles des logements comparables (sur-mesure, matériaux haut de gamme, conception architecturale spécifique) ;
• un logement repensé ou optimisé par un architecte, avec une qualité d’agencement et de finitions jugée exceptionnelle ;
• un confort global nettement supérieur, apprécié dans son ensemble plutôt que via un seul élément.

À l’inverse, ce qui est courant localement (parquet ancien, immeuble haussmannien dans le 8e arrondissement parisien, étage élevé avec ascenseur) ne suffit pas. Le critère central reste le caractère exceptionnel, évalué au regard du voisinage.

Annonce et bail : une information obligatoire, noir sur blanc

Le locataire doit être informé avant de s’engager. « le complément de loyer doit être mentionné dès l'annonce de location, puis repris dans le bail avec son montant et ses justifications. Le bailleur ne peut pas se contenter d'indiquer un montant : il doit détailler précisément les caractéristiques qui justifient le complément de loyer. »

Autre rappel réglementaire : « Depuis le 1er juillet 2022, en application de l'arrêté du 21 avril 2022 pris pour l'application de l'article 2-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute annonce de location d'un logement doit désormais mentionner le montant du loyer de référence majoré et le montant du complément de loyer exigé lorsqu'il est appliqué, confirme la Direction régionale et interdépartementale de l'Hébergement et du Logement, interrogée par MoneyVox. Cette obligation est applicable aux annonces publiées par les professionnels de l'immobilier depuis le 1er avril 2022, en application de l'arrêté du 26 janvier 2022 modifiant l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière. »

Certains défauts interdisent tout complément

Même si le logement a des points forts, la réglementation exclut le complément de loyer lorsqu’au moins l’un des éléments suivants est présent :

• des sanitaires sur le palier ;
• des signes d'humidité sur certains murs ;
• un niveau de performance énergétique F ou G (au sens du Code de la construction et de l'habitation, article L.173-1-1) ;
• des problèmes d'isolation thermique des murs ou du toit ;
• des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation ;
• un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
• des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement ;
• des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois ;
• une installation électrique dégradée ;
• une mauvaise exposition de la pièce principale.

Ces interdictions, fixées au niveau national, s’appliquent dans toutes les communes où l’encadrement des loyers est en vigueur.

Contester un complément jugé abusif : délais et étapes

En cas de doute, le locataire a trois mois à compter de la signature du bail pour contester un complément de loyer qu'il estime abusif. Une démarche amiable avec le propriétaire peut être tentée en premier lieu.

Si aucun accord n’est trouvé, la saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) est l’étape suivante. « La commission départementale de conciliation est là pour éclairer les parties et tenter de trouver un compromis. Elle réunit des représentants des locataires et des bailleurs, et les Adil peuvent y être associées pour apporter leur expertise, explique Roselyne Conan. Lorsque le caractère abusif du complément de loyer est manifeste, la commission peut alerter le bailleur et rendre un avis indiquant que le complément n'est pas justifié au regard de la loi. Si le bailleur maintient sa position, il appartient alors au locataire de saisir le juge. »

En cas de contentieux, le juge peut supprimer le complément pour l’avenir et imposer le remboursement du trop-perçu, calculé depuis la signature du bail.

À Paris, un aperçu des montants observés

Selon une étude de Pricehubble en mai 2025, portant sur les compléments de loyer à Paris, « sur les près de 7 500 annonces mentionnant un complément de loyer, la distribution est la suivante : Environ 15% mentionnent un complément inférieur à 50 € 5, 19% mentionnent un complément compris entre 50 € et 100 €, 28% mentionnent un complément entre 100 et 200 € et près de 40% un complément au delà de 200 euros. »