Frais de notaire : dans quels cas l’augmentation ne s’applique pas

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 15 septembre 2025 .
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Publié le lundi 15 septembre 2025 10:44 par la Rédaction Meilleurtaux

La hausse des frais de notaire, décidée par de nombreux départements en 2025, impacte directement les acheteurs immobiliers. Toutefois, les primo-accédants disposent de dispositifs d’exonération, sous certaines conditions précises.

Une hausse généralisée des droits de mutation

Depuis janvier 2025, les départements ont la possibilité d’augmenter les droits de mutation à titre onéreux, communément appelés frais de notaire. En pratique, la majorité d’entre eux ont adopté ce relèvement, portant le taux de 4,5% à 5% du prix d’achat. Cette évolution représente un surcoût non négligeable pour les ménages souhaitant acquérir un bien immobilier.

Une exonération ciblée pour les primo-accédants

Afin de soutenir l’accession à la propriété, la loi a prévu une exclusion de cette hausse pour les primo-accédants. Cette exonération n’est pas automatique et repose sur une condition principale : le logement acheté doit constituer la résidence principale de l’acquéreur pendant une durée minimale de cinq ans.

Concrètement, il doit être occupé au moins huit mois par an et ne pas être transformé en meublé touristique, logement saisonnier ou annexe d’un contrat de travail.

Encadrement de l’usage du logement

Le texte précise également que le bien ne peut être affecté à un usage commercial ou professionnel, sauf si la surface consacrée à cette activité est marginale et n’excède pas 15% de la superficie totale. Tout manquement à ces critères remettrait en cause l’avantage fiscal.

Les exceptions permettant de louer temporairement

Dans certains cas, la législation autorise tout de même une location du bien sur une période limitée. La durée maximum est fixée à trois ans, et uniquement pour des circonstances exceptionnelles : mutation professionnelle à plus de 50 km du logement ou entraînant un trajet supérieur à 1h30, divorce ou séparation, décès de l’acquéreur, chômage prolongé (supérieur à un an) ou invalidité reconnue.

Ces situations constituent des dérogations spécifiques permettant aux acquéreurs de conserver l’exonération.

Cession anticipée : des conditions strictes

Enfin, la revente du bien avant l’échéance des cinq ans reste encadrée. Elle n’est tolérée qu’en cas de force majeure, de motif de santé ou dans les situations particulières déjà listées. L’objectif est clair : réserver l’exonération à ceux qui s’engagent réellement dans une occupation durable de leur résidence principale.