La pénurie de logements locatifs, une crise aux multiples facettes

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 17 février 2025 .
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Publié le lundi 17 février 2025 10:33 par la Rédaction Meilleurtaux

Alors que le marché de l’immobilier ancien semble redresser la tête, le segment du locatif continue de se contracter sous l’effet d’une série de facteurs économiques, réglementaires et sociaux. Foncia, leader de l’administration de biens, a récemment publié un bilan alarmant sur l’état du marché, avec une baisse notable des locations et de l’engagement des investisseurs.

Le ralentissement de la rotation du parc locatif

La stabilité du secteur du locatif dépend fortement de la fluidité du marché en général, c’est-à-dire de la capacité des locataires à changer de logement. Or, ce mouvement a été considérablement freiné ces dernières années. Le taux de rotation des biens, qui mesure le nombre d’habitations libérées par rapport au nombre total d’appartement et de maisons loués, a enregistré une chute importante après la pandémie de COVID-19.

Bien qu’il ait connu une légère augmentation, passant d’environ 10 % à 18 % aujourd’hui selon Foncia, ce chiffre reste insuffisant pour répondre à la demande croissante. Cette faible rotation est principalement due à l’évolution des conditions financières.

ImportantLes taux d’intérêt des prêts immobiliers, qui se situent autour de 3 %, ont rendu l’accession à la propriété plus coûteuse, contraignant de nombreux locataires à renoncer à leur projet d’acquisition.

Ces derniers préfèrent donc rester dans leurs résidences actuelles, d’autant que le financement d’un achat immobilier devient particulièrement onéreux à ces taux.

L’exode des investisseurs

La crise du locatif est exacerbée par un désengagement massif des investisseurs. En témoigne la chute de 25 % du nombre de clients acheteurs chez Foncia en 2024, une tendance qui s’accélère d’année en année. Cette désaffection s’explique notamment par la persistance de prix élevés, malgré une récente correction, et par le durcissement des conditions d’accès au crédit.

L’augmentation des charges, en particulier la taxe foncière et la pression fiscale liée aux droits de mutation, a également contribué à rendre l’investissement locatif moins rentable. Par ailleurs, les nouvelles réglementations thermiques viennent rebuter les candidats potentiels.

ImportantDepuis août 2022, l’interdiction de relever les loyers des biens énergivores (classes F et G) et, depuis janvier 2025, l’obligation de les rendre décents ont considérablement réduit l’attractivité de ces investissements.

Une demande croissante face à une offre en déclin

Parallèlement à ces difficultés, la demande en logements locatifs, notamment dans les grandes villes, est soutenue par des évolutions démographiques marquées. La décohabitation des jeunes adultes et l’augmentation du nombre d’étudiants exercent une pression croissante sur le parc disponible. Le pic de naissances des années 2000 alimente cette demande, avec une nouvelle génération montante d’actifs à la recherche de leur premier logement.